2025_GR_00069 - Omgevingsvergunningsaanvraag (OMV_ 2024088777) voor een bouwproject tussen de Molenstraat en het Patershof, met aanleg van een doorsteek voor langzaam verkeer – rooilijn - Goedkeuring.

Het rooilijnplan, met de zone bestemd voor kosteloze grondafstand, vervat in de omgevingsvergunningsaanvraag ingediend door Evillas voor een bouwproject van 2 eengezinswoningen en twee meergezinswoningen tussen de Molenstraat en het Patershof, op het perceel kadastraal gekend Afd. 4, sectie E, nrs. 1465^E en 1445F, wordt goedgekeurd.

De volgende voorwaarden uit het advies van de dienst Infrastructuur dienen te worden gevolgd: 

- Het nieuwe deel openbaar domein wordt in 1 fase aangelegd: de voetpaden en het groen worden samen gerealiseerd. Deze werken moeten ten laatste 3 jaar na het verkrijgen van de omgevingsvergunning van het project uitgevoerd zijn.

Na uitvoering gebeurt de voorlopige oplevering, de aanvrager blijft 2 jaar verantwoordelijk voor regulier onderhoud en inboet van de afgestorven beplanting. De aanvrager blijft nog gedurende 2 jaar verantwoordelijk voor eventuele onzichtbare gebreken aan verharding of schade ingevolge bouwactiviteiten.

De definitieve oplevering gebeurt na deze 2 jaar, waarna de overdracht van het ‘publiek domein’ onmiddellijk kan gebeuren. 

Het onderhoud en het beheer van de verharding en de groenvoorziening dient tot aan de overdracht te gebeuren door de aanvrager.

- Vóór de aanvang der werken zal de aanvrager een borg op eerste verzoek stellen ten bedrage van 100% van de raming der werken.

Na de goedkeuring van Stad Lokeren zal 80% van borgstelling vrijgegeven worden. Na de definitieve oplevering wordt de resterende 20% vrijgegeven. Het vrijgeven van de borgstelling kan enkel en alleen op basis van een attest van de stad dat de vrijgave mogelijk maakt.

Hiervoor dient de aanvrager nog een raming te bezorgen van de werken op het stuk toekomstig openbaar domein.

- Wanneer woningen worden gebouwd nà de voorlopige oplevering van het openbaar domein dient verplicht een plaatsbeschrijving opgemaakt te worden van de reeds aangelegde, aanpalende verharding.

- Alle openbare groenzones dienen door de aanvrager te worden ingericht. Voor de beplanting moet het advies van de Groendienst gevolgd worden. De ‘openbare’ groenzones dient aangelegd te worden in het eerst volgend plantseizoen op het beëindigen van de verhardingswerken. Het onderhoud en het herstel blijft ten laste van de aanvrager tot en met de definitieve oplevering.

- De aangeduide zone is na realisatie van de werken gratis over te dragen aan de stad.

- Waar het voetpad niet naast een woning gelegen is, dient dit aan de buitenzijde opgesloten worden door middel van een boordsteen ID4.

- Alle betonstraatsteenverharding wordt uitgevoerd in klinkers 22/22/10 (ifv onkruidbestrijding). Het typedwarsprofiel dient voor aanvang van de werken ter goedkeuring worden voorgelegd aan de dienst Infrastructuur van Stad Lokeren.

- Ter plaatse van de aansluiting van de nieuwe doorsteek met de parkeerzone in het Patershof dient er aangesloten te worden op het Paterhof. Hiervoor mag nog een parkeerplaats ingenomen worden.

- Er dient een verlichtingspaal te worden voorzien halfweg de fiets/wandel doorsteek. Dit is ten koste van de aanvrager. Hiervoor dient contact te worden op genomen met Fluvius. De coördinatie van de werken hiervoor valt ook ten laste van de aanvrager.

De volgende voorwaarden uit het advies van de mobiliteitsambtenaar dienen te worden gevolgd: 

Parkeren gemotoriseerde voertuigen:

- Er moeten 26 parkeerplaatsen voorzien worden (24 voor project zelf en 2 voor recuperatie van twee bestaande vakken op het openbaar domein). Er is met andere woorden een tekort van vier parkeerplaatsen. Deze kunnen volgens de parkeerverordening betaald worden aangezien de ligging binnen het centrum waardoor het autogebruik en – bezit relatief iets lager is.

Fietsstallingen:

- De ruimte voor de fietsen is te klein voor 58 fietsen te stallen. Rekening houden met de gevraagde tussenafstand kunnen hier maar een 29-tal fietsen gezet worden. Samen met de 8 fietsstalplaatsen in de tuin is er m.a.w. maar een aanbod van 37 fietsstalplaatse of een tekort van (55-37) van 18 plaatsen. Er moet binnen het project gezocht worden naar (een) locatie(s) om deze 18 fietsstalplaatsen bijkomend te voorzien.

- Tussen de fietsenberging en de traphal tussen parkeerplaats 18 en 19 zou een binnendeur handig zijn voor de fietsgebruikers. Nu moet iedereen steeds via buiten de fietsenberging bereiken.

Doorsteek zachte weggebruiker:

-Voor het creëren van een vlotte en comfortabele doorgang tussen de Molenstraat en het Patershof wordt best een parkeerplaats op het openbaar domein geschrapt. Deze aan te leggen doorsteek moet door de verkavelaar aangelegd worden.

Omwille van het comfort voor de fietser en voetganger ( bijvoorbeeld rolstoel-gebruiker) moet het niveauverschil aan de overgang tussen het pad en de rijbaan zou klein mogelijk zijn. Aangezien deze doorsteek een meerwaarde biedt voor iedereen (niet enkel de toekomstige bewoners van het project), moet het wegvallen van deze parkeerplaats niet gecompenseerd worden.

Werfverkeer:

- Op schooldagen kan er binnen het tijdsvenster 7u30 tot 8u30 GEEN werftransport van en naar het project gebeuren.

- Bestuurders van de hoofdaannemer en de onderaannemers passen met elk voertuigtype hun snelheid en hun rijgedrag aan in deze drukke verblijfsomgeving!

De volgende voorwaarden uit het advies van de groenambtenaar dienen te worden gevolgd:

Op het groenplan/beplantingsplan zijn opmerkingen zowel inzake ontwerp en aanleg, als inzake onderhoud (beheer).

De voorwaarden en aanpassingen moeten toegepast en verwerkt worden in het uitvoeringsdossier.
 

Overdracht naar Openbaar Domein :

De grenslijn van de overdracht naar Openbaar Domein ligt midden in een als te scheren ontworpen heestermassief (prunusmassief). Een gedeeld onderhoud daarvan is moeilijk tot niet haalbaar.

Algemeen moet het beheer van een groenelement door één en dezelfde partij kunnen gebeuren, dus of door de stad of door de private beheerder.
 

PROJECTSPECIFIEK : In dit geval moet het betreffende groenelement een haag worden en volledig naar het privaat domein verplaatst worden (met het onderhoud ten laste van de private beheerder).

De overdracht van de betreffende zone naar de stad gebeurt na oplevering van de aanleg.

BOOMBEHOUD en BOOMBESCHERMING

Waardevolle bomen, zowel op openbaar domein als op privaat domein, moeten in principe behouden worden, en tijdens de werken beschermd worden.

PROJECTSPECIFIEK :

De waardevolle, beeldbepalende paardenkastanje die staat op het openbaar domein, nabij (op 1m) de perceelsgrens (muur), moet behouden worden.
Alle werken, ook sloopwerken, binnen 3m van de stam van deze paardenkastanje moeten onder toezicht van een gecertificeerd boomdeskundige (ETW/ETT) gebeuren.
 De bouwheer is verplicht om hiervoor een ETW/ETT aan te stellen, ten zijnen laste.

In elke geval moet de zone onder de kruin (de kroonprojectie) reeds voor de start van de sloopwerken en daaropvolgend permanent tijdens de werf, volledig afgedekt worden met stalen rijplaten om schade aan de wortelgroeiplaats te voorkomen.

ONTWERP en AANLEG,  BEPLANTINGSPLAN

VOORWAARDEN EN NORMEN/RICHTLIJNEN

1/ Beperken en voorkomen van hinder door comfortstrook langs wegen
Gazonstrook als netheidstrook (comfortstrook) van minstens 0,5m breed voorzien langs beide kanten van wegen en paden.
 

PROJECTSPECIFIEK : netheidstrook van toepassing op het verbindingspad (fiets- en voetweg). Struikenband langs de perceelsgrens vervangen door een comfortstrook van 0,5m.

2/ Arbeidsextensief ontwerp

Grootte van groenzones en beperken van beheerovergangen
 Vaste planten zones moeten voldoende groot zijn.
 Graslandzones type bloemenrijk grasland vraagt een heel specifiek maaibeheer en moet voldoende groot zijn (minstens 1000m² aansluitend of verdeeld binnen het project).

Het aantal overgangen (vooral in maairegime) op korte afstand van elkaar beperken.

PROJECTSPECIFIEK : Het ontworpen bloemrijk grasland (bloemenweide) is te klein en zal in de schaduw komen te liggen van de bomen. Bloemenweide (semi-extensief) aanpassen naar extensief grasland (1x maaien in voorjaar en 1x maaien in najaar).
Het aantal overgangen is te groot. Extensief grasland laten doorlopen tot aan overdrachtgrens.
 

Beperken van zones met onkruiddruk
Het ontwerp van de open ruimten en omgevingsruimten moet voldoen aan de pesticidentoets. Het onderhoud moet pesticidevrij gebeuren (KB 21.12.2001, BS 23/01/2009).

Het groenonderhoud en ook de afwerking van de aanleg moet voorzien worden zoals voorzien in het decreet houdende de vermindering van het gebruik van bestrijdingsmiddelen.

Alle gegevens zijn terug te vinden via www.zonderisgezonder.be. Alle onkruidbestrijding moet met regelmaat mechanisch kunnen gebeuren. De infrastructuur moet in dat opzicht duurzaam zijn aangelegd.

3/ ecologie

Vaste planten
 Minstens voor de helft inheemse, dus niet-veredelde oorspronkelijke, soorten gebruiken.

Zie lijsten :

• Inheemse vaste planten (met indicatie snelle vestiging en bedekking)
• Cultivars van inheemse of uitheemse vaste planten met snelle vestiging en bedekking

4/ aan te planten bomen

4.1/ Boomsoortkeuze

klimaatbestendige keuze

Gebruik van klimaattolerante/klimaatadaptieve en klimaatmilderende boomsoorten.

• klimaatadaptief : zijn bestand tegen extremen (bv voldoende droogtetolerant of voldoende tolerant tegen zowel droogte én natte omstandigheden op dezelfde plek).
• klimaateffectentemperend : geven veel afkoeling door verdamping en door schaduw.
  1^ste grootteorde bomen met vrij uitgroeiende kroon zijn in die zin klimaatbomen. Indien bovengronds ruimte is voor 1^ste grootteorde, dan maximaal kiezen hiervoor.

 gebiedsgerichte keuze voor inheems, inheemsplus (inheems+) versus ook niet-inheems, volgens ligging :

• verstedelijkt gebied : (inheems), inheemsplus en niet-inheems
• overgangszone : inheems, inheemsplus en niet-inheems
• buitengebied : enkel inheems of inheemsplus

Keuze die geen hinder of overlast veroorzaakt :

• geen vruchtdragende soorten vlakbij verharding

PROJECTSPECIFIEK : Pyrus calleryana ‘Chantecleer’ kan toch vruchtdragend zijn (ongewenst naast een fiets- en wandelpad). Aan te passen naar een niet-vruchtdragende (mannelijke) zuilvormige boom van 2^de grootteorde, bv. Corylus colurna ‘Obelisk’.

• Positionering bomen : boomposities voorzien in afstemming met verlichtingspalen, zonnepanelen,…

4.2/ Afstandsnormen voor bomen

• Afstand tot gebouw (gevel) volgens grootteorde :

Boomgrootte                                                                   Minimale afstand            Streefafstand 

1ste grootteorde vrij uitgroeiende kroon             7 m                                        10 m 

2de grootte                                                                      4 m                                        7 m 

3de grootte                                                                      3 m                                        4 m
 

• Op private grond steeds minstens 2m afstand tot de perceelsgrens (zowel met privé als met openbaar domein).
• Op openbaar domein kan de boompositie dichter dan 2m tov de perceelsgrens (met privégrond).

 4.3/ Volumenormen ondergrondse doorwortelbare wortelgroeiplaats

Grootteorde boom                                        Volume

1^ste grootteorde                                                              30 m³

2^de grootteorde                                               20 m³

3^de grootteorde                                               10 m³

4.4/ normen plantmaten bomen

Standaard straatbomen minstens 12/14, bij voorkeur 16/18, maar niet boven 20/25.

Grote maten (meer dan 20/25, uitzonderlijk!) enkel op posities voorzien voor toekomstige elitebomen.

PLANTENKEURING EN OPLEVERING

Keuring van het plantgoed en oplevering : per mail moet de groenambtenaar lode.debruyne@lokeren.be en in cc de groencoördinator lucas.nauts@lokeren.be worden verwittigd.

De hiernavolgende lasten worden opgelegd: 

Last 1: Aanleg openbare weg met bijhorende infrastructuur en openbare groenzone: De vergunninghouder is verplicht om de openbare weg, met bijhorende infrastructuur en de openbare groenzone aan te leggen op eigen kosten. Dat gebeurt op basis van de plannen, eventueel aangepast aan de voorwaarden. 

- Last 2: kosteloze grondafstand: De bouwheer is gehouden de gronden tussen de rooilijnen, samen met de infrastructuurwerken, aan de stad over te dragen. De overdracht gebeurt vrij en onbelast en zonder kosten voor de stad, om niet aan haar af te staan bij de definitieve oplevering van de laatst uit te voeren werken. Deze overdracht zal gebeuren nadat de stad zijn goedkeuring heeft gehecht aan het proces-verbaal van definitieve oplevering van de laatste fase. De afgevaardigde van de stad zal daartoe op de voorlopige aanvaarding uitgenodigd worden. De aanvrager zal instaan voor het aanduiden van een notaris en de kosten voor de notariële akte dragen.