2023_GR_00248 - Afbakening Recht van Voorkoop 'Vlaamse Codex Wonen'. Goedkeuring.

Het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur en latere wijzigingen, inzonderheid art. 41 °9.

Artikel 5.76 tot en met artikel 5.78 van de Vlaamse Codex Wonen geeft lokale besturen de mogelijkheid om op bepaalde percelen en gebouwen een recht van voorkoop te laten rusten. Dat recht houdt in dat een woning of een perceel bij de verkoop eerst moet worden aangeboden aan de begunstigden van het recht van voorkoop en dat tegen dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden als definitief overeengekomen met de kandidaat-koper. 

Na een evaluatie wijzigde het recht van voorkoop in 2023. Dit zijn de belangrijkste aanpassingen die gelden vanaf 9 juni 2023:

• De woonmaatschappijen, Vlabinvest en de lokale besturen zijn de enige begunstigden van het recht van voorkoop.
• Het lokaal bestuur bepaalt de afbakening waarbinnen het recht van voorkoop kan worden uitgeoefend, in lijn met hun opdracht als regisseur van het lokaal woonbeleid.
• Het functionele recht van voorkoop is geschrapt. Dit betekent dat er niet langer een voorkooprecht zal gelden op woningen die opgenomen zijn op één van de registers of inventarissen (leegstand, verwaarlozing, ongeschikt en/of onbewoonbaar (VIVOO)) vanaf 9 juni 2023.
• Het recht van voorkoop blijft bestemd voor de verruiming of de ondersteuning van het woonaanbod in eigendom of het beheer van de woonmaatschappijen.
• Het toepassingsgebied van het recht van voorkoop verschuift naar strategische projectontwikkelingen en beleidsmatige planinitiatieven.

Het recht van voorkoop is dus bestemd voor de realisatie van een sociaal en geconventioneerd woonaanbod of functies die daar rechtstreeks mee verbonden zijn (infrastructuuraanleg, initiatieven voor het optimaliseren van de leefbaarheid, ondersteunende dienstverlening).

Via een gemeenteraadbesluit bakent de gemeente aan de hand van kadastrale identificatiegegevens af op welke percelen en gebouwen zij het recht van voorkoop wil instellen. Voor die afbakening is de gemeente gebonden aan de beginselen van behoorlijk bestuur, wat maakt dat de gemeenteraad de keuze van percelen en gebouwen moet motiveren. 

Het Besluit Vlaamse Codex Wonen (artikel 5.209) stipuleert bovendien dat het voorkooprecht maximaal 15 jaar kan gelden. Het is de gemeente toegestaan een kortere termijn te bepalen. Indien zij geen geldigheidsduur bepaalt blijft de maximale termijn van 15 jaar.

Aan de gemeenteraad wordt gevraagd om de lijst met percelen goed te keuren.

De artikelen 60 tot en met 65 van het decreet van 21 april 2023 ‘tot wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen’ hebben de regeling van het voorkooprecht in deel 6 van boek 5 van de Vlaamse Codex Wonen (VCW) van 2021 met ingang van 9 juni 2023 gewijzigd.

Het functioneel voorkooprecht op basis van het leegstandsregister, het register van verwaarloosde woningen en gebouwen en de Vlaamse inventaris voor ongeschikte en onbewoonbare woningen (VIVOO) werd geschrapt.

Het aantal begunstigden van het recht van voorkoop op basis van de Vlaamse Codex Wonen werd beperkt tot de woonmaatschappijen, Vlabinvest en de gemeenten. Ook de bestemming is gewijzigd: de woonmaatschappij en de gemeente kunnen het recht van voorkoop uitoefenen met het oog op de verruiming of ter ondersteuning van het woonaanbod in eigendom of beheer van de woonmaatschappij.

Sinds 9 juni 2023 is het de gemeente die een afbakening maakt van percelen en gebouwen waarop het recht van voorkoop van toepassing is. Alleen percelen en gebouwen gelegen in een zone bestemd voor wonen komen in aanmerking. 

De afbakening moet bij gemeenteraadsbesluit gebeuren en voldoende onderbouwd zijn. De gemeente houdt daarbij rekening met het gevoerde huisvestingsbeleid, aangezien het perceel of gebouw dat door de uitoefening van het recht van voorkoop is gekocht, een specifieke bestemming moet hebben. 

Artikel 5.76, §3 van de Vlaamse Codex Wonen voorziet uitzonderingen op het recht van voorkoop. Zo wordt het recht van voorkoop niet aangeboden in geval van een particuliere aankoop van een eerste en enige gezinswoning, of een perceel bouwgrond, met het oog op eigen bewoning.

De gemaakte afbakening geldt voor maximaal 15 jaar vanaf de inwerkingtreding van het gemeenteraadsbesluit. Zij is pas uitvoerbaar indien de afbakening via het digitaal platform Recht van Voorkoop is aangeleverd en zichtbaar is in het themabestand ‘Recht van Voorkoop’, te raadplegen via Geopunt.

Het recht van voorkoop is dus bestemd voor de realisatie van een sociaal en geconventioneerd woonaanbod of functies die daar rechtstreeks mee verbonden zijn (infrastructuuraanleg, initiatieven voor het optimaliseren van de leefbaarheid, ondersteunende dienstverlening).

Via een gemeenteraadbesluit bakent de gemeente aan de hand van kadastrale identificatiegegevens af op welke percelen en gebouwen zij het recht van voorkoop wil instellen. Voor die afbakening is de gemeente gebonden aan de beginselen van behoorlijk bestuur, wat maakt dat de gemeenteraad de keuze van percelen en gebouwen moet motiveren. 

De keuze voor alle onderstaande percelen is gebaseerd op meerdere elementen, nl.

• De stad Lokeren zet al jaren sterk in op het verfraaien van het straatbeeld en het verbeteren van de woningkwaliteit. De gekozen percelen zijn percelen waarbij de problematiek van leegstand en verwaarlozing sterk aanwezig zijn en waarbij eigenaars niet of nauwelijks te motiveren zijn om de verloederde toestand aan te pakken.
  Enerzijds zijn er een aantal percelen waarvan de panden al een aantal jaren zijn opgenomen op het register leegstand en/of verwaarlozing of gekend zijn als leegstaande en verwaarloosde bedrijfsruimte. Anderzijds dient opgemerkt te worden dat de eigenaars bij de gekozen percelen tot op heden niets hebben gedaan aan de toestand van het perceel/pand.
• De Woonmaatschappij BV Tuinwijk is vragende partij om bijkomende sociale woningen te kunnen ontwikkelen maar heeft geen eigen gronden om dit te doen. Gekoppeld aan deze vraag wil men graag het sociaal patrimonium gespreid zien over het hele grondgebied. Daarom werden naast de percelen in het centrum ook percelen in Lokeren Zuid en in de regio Oudenbos, een wijk ten westen van het grondgebied Lokeren waar geen sociale woningen aanwezig zijn, opgenomen op de lijst.
• Tenslotte zijn de strategische ligging van een aantal percelen binnen het centrum en een goede spreiding van de sociale woningen in functie van een gezonde mix aan huisvesting (geen gettovorming) een doorslaggevende factor in de keuze van onderstaande percelen.

Vlaamse Codex Wonen (VCW) van 2021, artikel 5.76 tot en met 5.78.

Besluit Vlaamse Codex Wonen (BVCW) van 2021, boek 5, deel 6, artikel 5.208 tot en met artikel 5.209.

Decreet van 25 mei 2007 houdende de harmonisering van de procedures van voorkooprechten.

Decreet van 16 juni 2006 betreffende het oprichten van de Vlaamse Grondenbank en houdende wijziging van diverse bepalingen, titel IV, hoofdstuk I, II en VI.