De gemeenteraad is bevoegd in uitvoering van artikel 31 van het Decreet betreffende de Omgevingsvergunning.
Er werd een vergunningsaanvraag (2022/00491/OMV) ingediend door Frank De Boeck voor Cores Development, met betrekking tot een bouwproject gelegen te Lokeren, langsheen de Gentse Steenweg (naast huisnummer 9) en de Veerstraat (naast huisnummer 10) , 3 de afdeling, sectie D, nrs 419W, 440E, 441V, 441T, 441L, 441W, 441S
Het perceel heeft een oppervlakte van 1,328 ha. Het project omvat de bouw van 104 appartementen verspreid over 6 bouwblokken met een ondergrondse parking voor 96 auto’s en 12 bovengrondse parkeerplaatsen en 1 plaats voor andersvaliden. De percelen zijn gelegen binnen het RUP Heirburg Noord (d.d. 15/01/2009)
Het ontwerp voorziet twee toegangen tot het perceel voor fietsers en voetgangers en centraal één toegang voor gemotoriseerd verkeer. Er werd een mobiliteitstoets bij de aanvraag gevoegd.
Het project voorziet langs de oostelijke perceelsgrens een doorsteek voor fietsers en voetgangers naar de achterliggende sportterreinen ten voordele van de doorwaadbaarheid van het betrokken gebied. Deze wegenis en een deel van het perceel worden overgedragen naar het openbaar domein. Aan de oostkant van het perceel wordt ter hoogte van de Veerstraat een openbare groenzone aangelegd, aansluitend aan het pleintje ter hoogte van de school.
Het dossier omvat een rooilijnplan ifv de bijkomende openbare ruimte aan het Veertjesplein en de doorsteek voor langzaam verkeer. De gemeenteraad moet een beslissing nemen over de zaak der wegen.
De wijziging aan een weg dient door de gemeenteraad gemotiveerd te worden aan de hand van de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen: "Het decreet gemeentewegen heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen. Om deze doelstelling te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
1 de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau:
De nieuwe rooilijn wordt voorzien ifv het nieuwe ontwerp voor de vergroting van het Veertjesplein en de aanleg van een trage weg naar de achterliggende sportvelden om de veiligheid voor het langzaam verkeer te verbeteren.
2 de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak:
Er wordt een nieuwe doorsteek voor langzaam verkeer voorzien naar de achterliggende sportvelden. Het Veertjesplein wordt uitgebreid.
3 de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen:
De aanpalende percelen blijven bereikbaar. Het ontwerp wordt opgemaakt om de verkeersveiligheid te vergroten.
4 wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief:
Niet van toepassing.
5 bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke actíviteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
De behoeften van de toekomstige generaties worden niet aangetast omdat er geen functionele verbindingen verdwijnen.
Er werd een eerste openbaar onderzoek georganiseerd van 10/03/2023 tot 08/04/2023. Er werden tijdens dit eerste openbaar onderzoek 6 bezwaren ingediend.
Naar aanleiding van ontvangen adviezen en ingediende bezwaren werden de plannen aangepast en werd een tweede openbaar onderzoek georganiseerd van 10/07/2023 tot 08/08/2023. Tijdens dit tweede openbaar onderzoek werden 6 bezwaren ingediend.
De bezwaren omvatten volgende elementen:
Bezwaren ingediend tijdens eerste openbaar onderzoek:
Bezwaar 1:
Huidige aanvraag komt niet overeen met voorgaande adviezen die hij gekregen heeft.
De aanvraag is op verschillende punten strijdig met de voorschriften van het RUP qua inplanting en qua bouwdiepte van de gebouwen.
Er wordt bezwaar ingediend over de verhouding één- twee- en drie-slaapkamerappartementen.
Er wordt ook bezwaar ingediend over het voorziene aantal parkeerplaatsen.
Beoordeling:
Er wordt door bezwaarindiener verwezen naar adviezen van de stad op totaal andere schetsontwerpen.
De door bezwaarindiener vroeger ingediende voorontwerpen omvatten een totaal ander ontwerp waarbij nooit een volledig dossier werd ingediend en waardoor dienovereenkomstig ook verder geen gedetailleerd advies kon worden verleend.
Het huidige ontwerp is niet vergelijkbaar met de door de bezwaarindiener ingediende voorstellen. Elke nieuwe aanvraag dient opnieuw afgetoetst te worden aan de goede ruimtelijk ordening.
Er werd inzake een nieuwe projectversie met aangepaste plannen ingediend, en er werd daarom ook een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd.
Er dient geoordeeld dat huidige aanvraag conform is met de voorschriften van het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning.
De opmerking over de verdeling van het aantal één-, twee- en drie-slaapkamerappartementen is geen voorwaarde uit het RUP maar vormt een inhoudelijke beoordeling die finaal moet beslist worden door het college van burgemeester en schepenen. Vanuit de demografische en maatschappelijke evolutie zijn er actueel onder andere meer alleenstaanden en éénoudergezinnen en is er meer nood aan kleinere woongelegenheden.
De nieuwe parkeerverordening, goedgekeurd op 13/09/2021, legt op dat er voor meergezinswoningen 1 parking per woongelegenheid moet voorzien worden. De norm 1,5 per woongelegenheid is niet van toepassing aangezien het geen verkaveling met aanleg van wegenis betreft. Er worden volgens de parkeerverordening voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Bezwaar 2:
- Veiligheid: de bomen en struiken voor het nieuwe gebouw aan de linker zijde nemen het zicht weg van op de parking voor de winkel. Dit zou beter lage beplanting worden.
- Parking: Er wordt 1 parkeerplaats per woongelegenheid voorzien en slechts 7 bovengrondse parkeerplaatsen. De vrees bestaat dat men ook op de parking voor de winkel zal parkeren.
- Te dicht: het linker gebouw staat slechts op 5m van de omheining.
- Hoogte: de nieuwe blokken mogen niet hoger gaan dan de winkel
- Handelspanden: jammer dat er geen handelszaken op plan staan.
Beoordeling:
Het beplantingsplan werd aangepast waarbij de beplanting langs de linker voorzijde meer naar achter werd voorzien en een lagere beplanting werd voorzien.
Wanneer een parking niet privé wordt afgesloten of georganiseerd qua bereikbaarheid is die potentieel voor elkeen bereikbaar. Dit is de keuze van de eigenaar zelf. Bij het nieuwe project van Cores worden alvast voldoende parkeerplaatsen voorzien conform de stedelijke parkeerverordening.
De inplanting van de bouwblokken werd aangepast in de nieuwe projectversie.
Het perceel van de bezwaarindiener is niet gelegen binnen het RUP Heirbrug Noord, waardoor de bouwhoogte verschilt. De voorschriften van het aanvaarde en goedgekeurde RUP laten een bouwhoogte van 3 bouwlagen (inclusief ruimte binnen dakvolume) toe.
Het aangevraagde project voorziet nu woongelegenheden. Bijkomende nieuw te ontwikkelen handelsvestigingen worden zo veel als mogelijk geweerd langsheen de gewestweg N70 om reden van mobiliteit en kernversterking.
Bezwaar 3:
- opmerkingen op vlak van verkeersveiligheid:
- Gentse Steenweg is vaak verzadigd, metingen zijn niet realistisch.
- meting van fietsverkeer is gebeurd binnen examenperiode, waardoor geen realistisch beeld.
- kruispunt (N70-N49) werd onlangs aangepast waardoor veiliger, maar door aanleg oprit naar nieuwe appartementen zal dit niet meer zijn.
- Pastorijstraat zal als sluipweg worden gebruikt.
- Parkeren: Te weinig parkings voorzien. Te weinig bovengrondse parking aanwezig.
- Groen dat verdwijnt.
Beoordeling:
Door AWV werd een gunstig advies onder voorwaarden verleend voor de ontsluiting naar de N70.
Het project kent een goede ligging nabij het centrum (Markt, station) en een goede fietsbereikbaarheid (bijvoorbeeld jaagpad vanaf Veerstraat tot station en centrum). Ondergronds wordt er één parkeerplaats per woongelegenheid voorzien.
Per wooneenheid verwacht men ongeveer 0,25 à 0,3 bezoekers per dag. Voor 104 voertuigen komt dit neer op 26 à 32 bewegingen. Verspreid over een volledige dag zou er dus een parkeervraag zijn tot 32 plaatsen voor bezoekers. Om naast de vraag van de bewoners ook de parkeervraag van 25 à 32 bezoekers per dag te kunnen opvangen zijn er minstens 11 bovengrondse parkeerplaatsen nodig. Er zijn in huidig ontwerp 13 bovengrondse parkeerplaatsen voor bezoekers voorzien, wat dient beoordeeld te worden als voldoende.
De terreinen werden vroeger gebruikt voor de verkoop van allerlei chalets, tuinconstructies, afsluitingen… Deze gronden hebben in het verleden nooit een groene bestemming gehad. De huidige voorgestelde inrichting met geclusterde woonblokken en ruime omliggende tuin zal ten andere een groenere bestemming hebben dan in het geval van de voorheen gekende commerciële invulling met voornoemde handelsvestiging.
Bezwaar 4:
- Beperkte afstand tot achterste perceelsgrens, waarbij gevreesd wordt dat sportactiviteiten (avondtrainingen…) zullen leiden tot klachten (geluid en licht) van toekomstige bewoners
- Blokken A en F zijn dichter dan 8m van de achterste perceelsgrens ingeplant.
-Er worden slechts 104 parkeerplaatsen voorzien, met slechts 7 bovengrondse parkeerplaatsen. Er wordt gevreesd dat zal gezocht worden naar alternatieve parkeerplaatsen en de parkeerdruk zich zal verplaatsen naar de parking van de sportclubs.
- Door de doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de sportsite permanent bereikbaar zijn waardoor de kans op vandalisme verhoogt.
Beoordeling:
Naar aanleiding van de bezwaren werd het inplantingsplannen aangepast.
Zoals hierboven reeds vermeld worden er meer bovengrondse parkeerplaatsen voorzien en voldoet het project aan de stedelijke parkeerverordening.
Het betreft een veronderstelling dat er meer vandalisme zal zijn of er klachten zullen volgen van toekomstige naburen. Licht en geluid dienen zich tussen naburen sowieso te conformeren met de bepalingen van het wetboek. De sportsite is nu ook reeds permanent bereikbaar dat wordt niet gewijzigd door het project. De trage doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de toegankelijkheid voor sporters en gebruikers faciliteren en veiliger maken.
Bezwaar 5:
- Blok A zal inkijk geven in woning en tuin
- Het project past niet in de omgeving: verkeer zal opstroppen op kruispunt, bijkomende hinder door 104 gezinnen, verstoring van wijdse zicht
Beoordeling:
Bezwaarindieners zijn geen rechtstreeks aanpalenden. Naar aanleiding van de bezwaren werd het inplantingsplannen aangepast.
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving, waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.
Zoals hierboven reeds vermeld heeft AWV een gunstig advies verleend voor de inrichting van het kruispunt.
Bezwaar 6:
- Het project voorziet te veel en te kleine woningen, te dicht op elkaar.
- Er zijn te weinig parkeerplaatsen.
- mobiliteitsstudie is niet correct, werkt met metingen van slechts één dag
- Toegang tot terrein te smal (slechts 4m) en de auto’s die oprijden verhinderen afrijdende auto’s.
- brandgevaar in ondergrondse parking
- te veel éénslaapkamerappartementen
Beoordeling:
Betreft aantal kleine woningen: zie behandeling bezwaar hierboven.
Betreft te weinig parkeerplaatsen / verkeershinder: zie behandeling bezwaar hierboven.
De voorziene inrijstrook is breder dan 4m, aangezien er grasdallen naast de verharding voorzien zijn. De brandweer heeft een gunstig advies verleend.
Bezwaren ingediend tijdens tweede openbaar onderzoek:
Bezwaar 1:
- Beperkte afstand tot achterste perceelsgrens, waarbij gevreesd wordt dat sportactiviteiten (avondtrainingen…) zullen leiden tot klachten (geluid en licht) van toekomstige bewoners
Blokken A en F zijn te dicht bij achterste perceelsgrens ingeplant en onvoldoende groenbuffer. De terrassen worden voorzien op een afstand minder dan 8m.
-Er worden slechts 109 parkeerplaatsen voorzien. Er wordt gevreesd dat zal gezocht worden naar alternatieve parkeerplaatsen en de parkeerdruk zich zal verplaatsen naar de parking van de sportclubs.
- Door de doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de sportsite permanent bereikbaar zijn waardoor de kans op vandalisme verhoogt.
Beoordeling:
Naar aanleiding van het bezwaar werd het inplantingsplannen aangepast waarbij de blokken A, F en E om minimum 8m van de achterste perceelgrens worden ingeplant. In de voorwaarden van de vergunning zal worden opgelegd dat de uitkragende terrassen op minimum 3m van de zijdelingse en minimum 8m van de achterste perceelsgrens moeten worden voorzien, conform de voorschriften van het RUP.
Zoals hierboven reeds vermeld worden er meer bovengrondse parkeerplaatsen voorzien en voldoet het project aan de stedelijke parkeerverordening en het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden.
Het betreft een veronderstelling dat er meer vandalisme zal zijn of er klachten zullen volgen van toekomstige naburen. Licht en geluid dienen zich tussen naburen sowieso te conformeren met de bepalingen van het wetboek. De sportsite is nu ook reeds permanent bereikbaar dat wordt niet gewijzigd door het project. De trage doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de toegankelijkheid voor sporters en gebruikers faciliteren en veiliger maken.
Bezwaar 2:
- Het project voorziet te veel en te kleine woningen, te dicht op elkaar. De blokken verhinderen zicht op de kerk.
- Er zijn te weinig parkeerplaatsen.
- mobiliteitsstudie is niet correct, werkt met metingen van slechts één dag
- Toegang tot terrein te smal (slechts 4m) en de auto’s die oprijden verhinderen afrijdende auto’s. Op en afrijdende auto’s zijn gevaarlijk voor fietsers van en naar de school.
- brandgevaar in ondergrondse parking. Ondergrondse garages in verbinding met woningen zijn af te raden wegens luchtvervuiling.
- te veel éénslaapkamerappartementen
Beoordeling:
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving en heeft een goede bereikbaarheid , waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Het project grenst niet onmiddellijk aan de kerk. Qua bouwhoogte is het ontwerp verenigbaar met de omgeving en veroorzaakt het geen onaanvaardbare hinder.
Betreft aantal kleine woningen: zie ook behandeling bezwaar hierboven.
Betreft te weinig parkeerplaatsen / verkeershinder: zie behandeling bezwaar hierboven.
De voorziene inrijstrook is breder dan 4m, aangezien er grasdallen naast de verharding voorzien zijn.
De brandweer heeft een gunstig advies verleend. Het voorzien van een ondergrondse garage aan appartementen is een meerwaarde voor het comfort van de bewoners.
Bezwaar 3:
- Veiligheid: de bomen en struiken voor het nieuwe gebouw aan de linker zijde nemen het zicht weg van op de parking voor de winkel. Dit zou beter lage beplanting worden.
- Vrees voor te grote verkeersdrukte op kruispunt.
- Er worden te weinig parkeerplaatsen voorzien. De vrees bestaat dat men ook op de parking voor de winkel zal parkeren.
- Gebouw met terrassen en bomen staan te dicht bij perceelgrens.
Beoordeling:
Het beplantingsplan werd aangepast waarbij de beplanting langs de linker voorzijde meer naar achter werd voorzien om de zichtbaarheid vanop de parking van het aanpalend perceel te verbeteren..
Wanneer een parking niet privé wordt afgesloten of georganiseerd qua bereikbaarheid is die potentieel voor elkeen bereikbaar. Dit is de keuze van de eigenaar zelf. Bij het nieuwe project worden alvast voldoende parkeerplaatsen voorzien conform de stedelijke parkeerverordening.
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving, waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.
De voorwaarden van het RUP kunnen worden gerespecteerd mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning.
Zoals hierboven reeds vermeld heeft AWV een gunstig advies verleend voor de inrichting van het kruispunt.
Bezwaar 4:
Dat huidige aanvraag niet overeenkomt met voorgaande adviezen die hij gekregen heeft.
En dat de aanvraag op verschillende punten strijdig is met de voorschriften van het RUP qua inplanting en qua bouwdiepte van de gebouwen.
Gevaar voor brandoverslag en onvoldoende ruimte voor opstellen brandweerwagens.
Er wordt bezwaar ingediend over de verhouding één- twee- en drie-slaapkamerappartementen.
Er wordt ook bezwaar ingediend over het voorziene aantal parkeerplaatsen.
Er wordt in het bezwaar verwezen naar een negatief advies van brandweer, AWV, Aquafin.
Wildgroei aan inplanting van fietsenstallingen.
Er is geen reactie ontvangen op de eerder ingediende bezwaren. Er wordt gevraagd gehoord te worden op een hoorzitting.
Beoordeling:
Er wordt door bezwaarindiener verwezen naar adviezen van de stad op totaal andere schetsontwerpen.
De door bezwaarindiener vroeger ingediende voorontwerpen omvatten een totaal ander ontwerp waarbij nooit een volledig dossier werd ingediend en waardoor dienovereenkomstig ook verder geen gedetailleerd advies kon worden verleend.
Het huidige ontwerp is niet vergelijkbaar met de door de bezwaarindiener ingediende voorstellen.
Elke nieuwe aanvraag dient opnieuw afgetoetst te worden aan de goede ruimtelijk ordening.
Er werd inzake een nieuwe projectversie met aangepaste plannen ingediend, en er werd daarom ook een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd. De procedure voorziet geen hoorzitting.
Er dient geoordeeld dat huidige aanvraag conform is met de voorschriften van het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning.
De opmerking over de verdeling van het aantal één-, twee- en drie-slaapkamerappartementen is geen voorwaarde uit het RUP maar vormt een inhoudelijke beoordeling die finaal moet beslist worden door het college van burgemeester en schepenen. Vanuit de demografische en maatschappelijke evolutie zijn er meer alleenstaanden en is er meer nood aan kleinere woongelegenheden.
De nieuwe parkeerverordening, goedgekeurd op 13/09/2021, legt op dat er voor meergezinswoningen 1 parking per woongelegenheid moet voorzien worden. De norm 1,5 per woongelegenheid is niet van toepassing aangezien het geen verkaveling met aanleg van wegenis betreft. Er worden volgens de parkeerverordening voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Door de brandweer, AWV en Aquafin werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend op het aangepaste ontwerp.
De fietsenstallingen zijn verspreid op het terrein om zoveel mogelijk comfort te verlenen aan de bewoners door deze te voorzien in de nabijheid van de woongelegenheden.
Bezwaar 5:
- Blok A wordt te dicht bij de perceelsgrens gebouwd en zal inkijk geven in woning en tuin. Het aanplanten van bomen is geen afdoende oplossing.
- Het project met appartementen past niet in de omgeving.
- Project geeft te veel verkeersdrukte, het verkeer zal opstroppen op kruispunt.
- Er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien.
- Er zal bijkomende hinder zijn door 104 gezinnen.
- Het ontwerp geeft verstoring van het wijdse zicht.
Beoordeling:
Bezwaarindieners zijn geen rechtstreeks aanpalenden.
De aanvraag is conform is met de voorschriften van het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning
Er wordt een groenzone voorzien langsheen de perceelsgrenzen. Bijgevolg dient geoordeeld dat de inplanting van de bouwblokken geen onaanvaardbare hinder zal veroorzaken.
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving en kent een goede bereidbaarheid, waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Het ontwerp is qua schaal verenigbaar met de omgeving.
Zoals hierboven reeds vermeld heeft AWV een gunstig advies verleend voor de inrichting van het kruispunt. De aanvraag voldoet aan de parkeerverordening.
De projectzone was in het verleden een handelsvestiging met een terreinbezetting van tal van constructies.
Bezwaar 6:
- Het project is buiten proportie voor de plek.
- Project zal leiden tot extra verkeershinder aan het kruispunt en verkeersonveiligheid.
- Er worden te weinig parkeerplaatsen voorzien.
Beoordeling:
Zie behandeling bezwaren hierboven.
Aan de gemeenteraad wordt gevraagd de rooilijn goed te keuren.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend door Cores Development, met betrekking tot een bouwproject gelegen te Lokeren, langsheen de Gentse Steenweg (naast huisnummer 9) en de Veerstraat (naast huisnummer 10) , 3 de afdeling, sectie D, nrs 419W, 440E, 441V, 441T, 441L, 441W, 441S
De aanvraag omvat een wijziging van de rooilijn. De gemeenteraad dient zich uit te spreken over de rooilijn.
Er werd een vergunningsaanvraag (2022/00491/OMV) ingediend door Frank De Boeck voor Cores Development, met betrekking tot een bouwproject gelegen te Lokeren, langsheen de Gentse Steenweg (naast huisnummer 9) en de Veerstraat (naast huisnummer 10) , 3 de afdeling, sectie D, nrs 419W, 440E, 441V, 441T, 441L, 441W, 441S
Het perceel heeft een oppervlakte van 1,328 ha. Het project omvat de bouw van 104 appartementen verspreid over 6 bouwblokken met een ondergrondse parking voor 96 auto’s en 12 bovengrondse parkeerplaatsen en 1 plaats voor andersvaliden. De percelen zijn gelegen binnen het RUP Heirburg Noord (d.d. 15/01/2009)
Het ontwerp voorziet twee toegangen tot het perceel voor fietsers en voetgangers en centraal één toegang voor gemotoriseerd verkeer. Er werd een mobiliteitstoets bij de aanvraag gevoegd.
Het project voorziet langs de oostelijke perceelsgrens een doorsteek voor fietsers en voetgangers naar de achterliggende sportterreinen ten voordele van de doorwaadbaarheid van het betrokken gebied. Deze wegenis en een deel van het perceel worden overgedragen naar het openbaar domein. Aan de oostkant van het perceel wordt ter hoogte van de Veerstraat een openbare groenzone aangelegd, aansluitend aan het pleintje ter hoogte van de school.
Het dossier omvat een rooilijnplan ifv de bijkomende openbare ruimte aan het Veertjesplein en de doorsteek voor langzaam verkeer. De gemeenteraad moet een beslissing nemen over de zaak der wegen.
De wijziging aan een weg dient door de gemeenteraad gemotiveerd te worden aan de hand van de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen: "Het decreet gemeentewegen heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen. Om deze doelstelling te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
1 de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau:
De nieuwe rooilijn wordt voorzien ifv het nieuwe ontwerp voor de vergroting van het Veertjesplein en de aanleg van een trage weg naar de achterliggende sportvelden om de veiligheid voor het langzaam verkeer te verbeteren.
2 de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak:
Er wordt een nieuwe doorsteek voor langzaam verkeer voorzien naar de achterliggende sportvelden. Het Veertjesplein wordt uitgebreid.
3 de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen:
De aanpalende percelen blijven bereikbaar. Het ontwerp wordt opgemaakt om de verkeersveiligheid te vergroten.
4 wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief:
Niet van toepassing.
5 bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke actíviteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
De behoeften van de toekomstige generaties worden niet aangetast omdat er geen functionele verbindingen verdwijnen.
Er werd een eerste openbaar onderzoek georganiseerd van 10/03/2023 tot 08/04/2023. Er werden tijdens dit eerste openbaar onderzoek 6 bezwaren ingediend.
Naar aanleiding van ontvangen adviezen en ingediende bezwaren werden de plannen aangepast en werd een tweede openbaar onderzoek georganiseerd van 10/07/2023 tot 08/08/2023. Tijdens dit tweede openbaar onderzoek werden 6 bezwaren ingediend.
De bezwaren omvatten volgende elementen:
Bezwaren ingediend tijdens eerste openbaar onderzoek:
Bezwaar 1:
Huidige aanvraag komt niet overeen met voorgaande adviezen die hij gekregen heeft.
De aanvraag is op verschillende punten strijdig met de voorschriften van het RUP qua inplanting en qua bouwdiepte van de gebouwen.
Er wordt bezwaar ingediend over de verhouding één- twee- en drie-slaapkamerappartementen.
Er wordt ook bezwaar ingediend over het voorziene aantal parkeerplaatsen.
Beoordeling:
Er wordt door bezwaarindiener verwezen naar adviezen van de stad op totaal andere schetsontwerpen.
De door bezwaarindiener vroeger ingediende voorontwerpen omvatten een totaal ander ontwerp waarbij nooit een volledig dossier werd ingediend en waardoor dienovereenkomstig ook verder geen gedetailleerd advies kon worden verleend.
Het huidige ontwerp is niet vergelijkbaar met de door de bezwaarindiener ingediende voorstellen. Elke nieuwe aanvraag dient opnieuw afgetoetst te worden aan de goede ruimtelijk ordening.
Er werd inzake een nieuwe projectversie met aangepaste plannen ingediend, en er werd daarom ook een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd.
Er dient geoordeeld dat huidige aanvraag conform is met de voorschriften van het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning.
De opmerking over de verdeling van het aantal één-, twee- en drie-slaapkamerappartementen is geen voorwaarde uit het RUP maar vormt een inhoudelijke beoordeling die finaal moet beslist worden door het college van burgemeester en schepenen. Vanuit de demografische en maatschappelijke evolutie zijn er actueel onder andere meer alleenstaanden en éénoudergezinnen en is er meer nood aan kleinere woongelegenheden.
De nieuwe parkeerverordening, goedgekeurd op 13/09/2021, legt op dat er voor meergezinswoningen 1 parking per woongelegenheid moet voorzien worden. De norm 1,5 per woongelegenheid is niet van toepassing aangezien het geen verkaveling met aanleg van wegenis betreft. Er worden volgens de parkeerverordening voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Bezwaar 2:
- Veiligheid: de bomen en struiken voor het nieuwe gebouw aan de linker zijde nemen het zicht weg van op de parking voor de winkel. Dit zou beter lage beplanting worden.
- Parking: Er wordt 1 parkeerplaats per woongelegenheid voorzien en slechts 7 bovengrondse parkeerplaatsen. De vrees bestaat dat men ook op de parking voor de winkel zal parkeren.
- Te dicht: het linker gebouw staat slechts op 5m van de omheining.
- Hoogte: de nieuwe blokken mogen niet hoger gaan dan de winkel
- Handelspanden: jammer dat er geen handelszaken op plan staan.
Beoordeling:
Het beplantingsplan werd aangepast waarbij de beplanting langs de linker voorzijde meer naar achter werd voorzien en een lagere beplanting werd voorzien.
Wanneer een parking niet privé wordt afgesloten of georganiseerd qua bereikbaarheid is die potentieel voor elkeen bereikbaar. Dit is de keuze van de eigenaar zelf. Bij het nieuwe project van Cores worden alvast voldoende parkeerplaatsen voorzien conform de stedelijke parkeerverordening.
De inplanting van de bouwblokken werd aangepast in de nieuwe projectversie.
Het perceel van de bezwaarindiener is niet gelegen binnen het RUP Heirbrug Noord, waardoor de bouwhoogte verschilt. De voorschriften van het aanvaarde en goedgekeurde RUP laten een bouwhoogte van 3 bouwlagen (inclusief ruimte binnen dakvolume) toe.
Het aangevraagde project voorziet nu woongelegenheden. Bijkomende nieuw te ontwikkelen handelsvestigingen worden zo veel als mogelijk geweerd langsheen de gewestweg N70 om reden van mobiliteit en kernversterking.
Bezwaar 3:
- opmerkingen op vlak van verkeersveiligheid:
- Gentse Steenweg is vaak verzadigd, metingen zijn niet realistisch.
- meting van fietsverkeer is gebeurd binnen examenperiode, waardoor geen realistisch beeld.
- kruispunt (N70-N49) werd onlangs aangepast waardoor veiliger, maar door aanleg oprit naar nieuwe appartementen zal dit niet meer zijn.
- Pastorijstraat zal als sluipweg worden gebruikt.
- Parkeren: Te weinig parkings voorzien. Te weinig bovengrondse parking aanwezig.
- Groen dat verdwijnt.
Beoordeling:
Door AWV werd een gunstig advies onder voorwaarden verleend voor de ontsluiting naar de N70.
Het project kent een goede ligging nabij het centrum (Markt, station) en een goede fietsbereikbaarheid (bijvoorbeeld jaagpad vanaf Veerstraat tot station en centrum). Ondergronds wordt er één parkeerplaats per woongelegenheid voorzien.
Per wooneenheid verwacht men ongeveer 0,25 à 0,3 bezoekers per dag. Voor 104 voertuigen komt dit neer op 26 à 32 bewegingen. Verspreid over een volledige dag zou er dus een parkeervraag zijn tot 32 plaatsen voor bezoekers. Om naast de vraag van de bewoners ook de parkeervraag van 25 à 32 bezoekers per dag te kunnen opvangen zijn er minstens 11 bovengrondse parkeerplaatsen nodig. Er zijn in huidig ontwerp 13 bovengrondse parkeerplaatsen voor bezoekers voorzien, wat dient beoordeeld te worden als voldoende.
De terreinen werden vroeger gebruikt voor de verkoop van allerlei chalets, tuinconstructies, afsluitingen… Deze gronden hebben in het verleden nooit een groene bestemming gehad. De huidige voorgestelde inrichting met geclusterde woonblokken en ruime omliggende tuin zal ten andere een groenere bestemming hebben dan in het geval van de voorheen gekende commerciële invulling met voornoemde handelsvestiging.
Bezwaar 4:
- Beperkte afstand tot achterste perceelsgrens, waarbij gevreesd wordt dat sportactiviteiten (avondtrainingen…) zullen leiden tot klachten (geluid en licht) van toekomstige bewoners
- Blokken A en F zijn dichter dan 8m van de achterste perceelsgrens ingeplant.
-Er worden slechts 104 parkeerplaatsen voorzien, met slechts 7 bovengrondse parkeerplaatsen. Er wordt gevreesd dat zal gezocht worden naar alternatieve parkeerplaatsen en de parkeerdruk zich zal verplaatsen naar de parking van de sportclubs.
- Door de doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de sportsite permanent bereikbaar zijn waardoor de kans op vandalisme verhoogt.
Beoordeling:
Naar aanleiding van de bezwaren werd het inplantingsplannen aangepast.
Zoals hierboven reeds vermeld worden er meer bovengrondse parkeerplaatsen voorzien en voldoet het project aan de stedelijke parkeerverordening.
Het betreft een veronderstelling dat er meer vandalisme zal zijn of er klachten zullen volgen van toekomstige naburen. Licht en geluid dienen zich tussen naburen sowieso te conformeren met de bepalingen van het wetboek. De sportsite is nu ook reeds permanent bereikbaar dat wordt niet gewijzigd door het project. De trage doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de toegankelijkheid voor sporters en gebruikers faciliteren en veiliger maken.
Bezwaar 5:
- Blok A zal inkijk geven in woning en tuin
- Het project past niet in de omgeving: verkeer zal opstroppen op kruispunt, bijkomende hinder door 104 gezinnen, verstoring van wijdse zicht
Beoordeling:
Bezwaarindieners zijn geen rechtstreeks aanpalenden. Naar aanleiding van de bezwaren werd het inplantingsplannen aangepast.
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving, waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.
Zoals hierboven reeds vermeld heeft AWV een gunstig advies verleend voor de inrichting van het kruispunt.
Bezwaar 6:
- Het project voorziet te veel en te kleine woningen, te dicht op elkaar.
- Er zijn te weinig parkeerplaatsen.
- mobiliteitsstudie is niet correct, werkt met metingen van slechts één dag
- Toegang tot terrein te smal (slechts 4m) en de auto’s die oprijden verhinderen afrijdende auto’s.
- brandgevaar in ondergrondse parking
- te veel éénslaapkamerappartementen
Beoordeling:
Betreft aantal kleine woningen: zie behandeling bezwaar hierboven.
Betreft te weinig parkeerplaatsen / verkeershinder: zie behandeling bezwaar hierboven.
De voorziene inrijstrook is breder dan 4m, aangezien er grasdallen naast de verharding voorzien zijn. De brandweer heeft een gunstig advies verleend.
Bezwaren ingediend tijdens tweede openbaar onderzoek:
Bezwaar 1:
- Beperkte afstand tot achterste perceelsgrens, waarbij gevreesd wordt dat sportactiviteiten (avondtrainingen…) zullen leiden tot klachten (geluid en licht) van toekomstige bewoners
Blokken A en F zijn te dicht bij achterste perceelsgrens ingeplant en onvoldoende groenbuffer. De terrassen worden voorzien op een afstand minder dan 8m.
-Er worden slechts 109 parkeerplaatsen voorzien. Er wordt gevreesd dat zal gezocht worden naar alternatieve parkeerplaatsen en de parkeerdruk zich zal verplaatsen naar de parking van de sportclubs.
- Door de doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de sportsite permanent bereikbaar zijn waardoor de kans op vandalisme verhoogt.
Beoordeling:
Naar aanleiding van het bezwaar werd het inplantingsplannen aangepast waarbij de blokken A, F en E om minimum 8m van de achterste perceelgrens worden ingeplant. In de voorwaarden van de vergunning zal worden opgelegd dat de uitkragende terrassen op minimum 3m van de zijdelingse en minimum 8m van de achterste perceelsgrens moeten worden voorzien, conform de voorschriften van het RUP.
Zoals hierboven reeds vermeld worden er meer bovengrondse parkeerplaatsen voorzien en voldoet het project aan de stedelijke parkeerverordening en het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden.
Het betreft een veronderstelling dat er meer vandalisme zal zijn of er klachten zullen volgen van toekomstige naburen. Licht en geluid dienen zich tussen naburen sowieso te conformeren met de bepalingen van het wetboek. De sportsite is nu ook reeds permanent bereikbaar dat wordt niet gewijzigd door het project. De trage doorsteek voor voetgangers en fietsers zal de toegankelijkheid voor sporters en gebruikers faciliteren en veiliger maken.
Bezwaar 2:
- Het project voorziet te veel en te kleine woningen, te dicht op elkaar. De blokken verhinderen zicht op de kerk.
- Er zijn te weinig parkeerplaatsen.
- mobiliteitsstudie is niet correct, werkt met metingen van slechts één dag
- Toegang tot terrein te smal (slechts 4m) en de auto’s die oprijden verhinderen afrijdende auto’s. Op en afrijdende auto’s zijn gevaarlijk voor fietsers van en naar de school.
- brandgevaar in ondergrondse parking. Ondergrondse garages in verbinding met woningen zijn af te raden wegens luchtvervuiling.
- te veel éénslaapkamerappartementen
Beoordeling:
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving en heeft een goede bereikbaarheid , waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Het project grenst niet onmiddellijk aan de kerk. Qua bouwhoogte is het ontwerp verenigbaar met de omgeving en veroorzaakt het geen onaanvaardbare hinder.
Betreft aantal kleine woningen: zie ook behandeling bezwaar hierboven.
Betreft te weinig parkeerplaatsen / verkeershinder: zie behandeling bezwaar hierboven.
De voorziene inrijstrook is breder dan 4m, aangezien er grasdallen naast de verharding voorzien zijn.
De brandweer heeft een gunstig advies verleend. Het voorzien van een ondergrondse garage aan appartementen is een meerwaarde voor het comfort van de bewoners.
Bezwaar 3:
- Veiligheid: de bomen en struiken voor het nieuwe gebouw aan de linker zijde nemen het zicht weg van op de parking voor de winkel. Dit zou beter lage beplanting worden.
- Vrees voor te grote verkeersdrukte op kruispunt.
- Er worden te weinig parkeerplaatsen voorzien. De vrees bestaat dat men ook op de parking voor de winkel zal parkeren.
- Gebouw met terrassen en bomen staan te dicht bij perceelgrens.
Beoordeling:
Het beplantingsplan werd aangepast waarbij de beplanting langs de linker voorzijde meer naar achter werd voorzien om de zichtbaarheid vanop de parking van het aanpalend perceel te verbeteren..
Wanneer een parking niet privé wordt afgesloten of georganiseerd qua bereikbaarheid is die potentieel voor elkeen bereikbaar. Dit is de keuze van de eigenaar zelf. Bij het nieuwe project worden alvast voldoende parkeerplaatsen voorzien conform de stedelijke parkeerverordening.
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving, waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn.
De voorwaarden van het RUP kunnen worden gerespecteerd mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning.
Zoals hierboven reeds vermeld heeft AWV een gunstig advies verleend voor de inrichting van het kruispunt.
Bezwaar 4:
Dat huidige aanvraag niet overeenkomt met voorgaande adviezen die hij gekregen heeft.
En dat de aanvraag op verschillende punten strijdig is met de voorschriften van het RUP qua inplanting en qua bouwdiepte van de gebouwen.
Gevaar voor brandoverslag en onvoldoende ruimte voor opstellen brandweerwagens.
Er wordt bezwaar ingediend over de verhouding één- twee- en drie-slaapkamerappartementen.
Er wordt ook bezwaar ingediend over het voorziene aantal parkeerplaatsen.
Er wordt in het bezwaar verwezen naar een negatief advies van brandweer, AWV, Aquafin.
Wildgroei aan inplanting van fietsenstallingen.
Er is geen reactie ontvangen op de eerder ingediende bezwaren. Er wordt gevraagd gehoord te worden op een hoorzitting.
Beoordeling:
Er wordt door bezwaarindiener verwezen naar adviezen van de stad op totaal andere schetsontwerpen.
De door bezwaarindiener vroeger ingediende voorontwerpen omvatten een totaal ander ontwerp waarbij nooit een volledig dossier werd ingediend en waardoor dienovereenkomstig ook verder geen gedetailleerd advies kon worden verleend.
Het huidige ontwerp is niet vergelijkbaar met de door de bezwaarindiener ingediende voorstellen.
Elke nieuwe aanvraag dient opnieuw afgetoetst te worden aan de goede ruimtelijk ordening.
Er werd inzake een nieuwe projectversie met aangepaste plannen ingediend, en er werd daarom ook een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd. De procedure voorziet geen hoorzitting.
Er dient geoordeeld dat huidige aanvraag conform is met de voorschriften van het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning.
De opmerking over de verdeling van het aantal één-, twee- en drie-slaapkamerappartementen is geen voorwaarde uit het RUP maar vormt een inhoudelijke beoordeling die finaal moet beslist worden door het college van burgemeester en schepenen. Vanuit de demografische en maatschappelijke evolutie zijn er meer alleenstaanden en is er meer nood aan kleinere woongelegenheden.
De nieuwe parkeerverordening, goedgekeurd op 13/09/2021, legt op dat er voor meergezinswoningen 1 parking per woongelegenheid moet voorzien worden. De norm 1,5 per woongelegenheid is niet van toepassing aangezien het geen verkaveling met aanleg van wegenis betreft. Er worden volgens de parkeerverordening voldoende parkeerplaatsen voorzien.
Door de brandweer, AWV en Aquafin werd een voorwaardelijk gunstig advies verleend op het aangepaste ontwerp.
De fietsenstallingen zijn verspreid op het terrein om zoveel mogelijk comfort te verlenen aan de bewoners door deze te voorzien in de nabijheid van de woongelegenheden.
Bezwaar 5:
- Blok A wordt te dicht bij de perceelsgrens gebouwd en zal inkijk geven in woning en tuin. Het aanplanten van bomen is geen afdoende oplossing.
- Het project met appartementen past niet in de omgeving.
- Project geeft te veel verkeersdrukte, het verkeer zal opstroppen op kruispunt.
- Er worden onvoldoende parkeerplaatsen voorzien.
- Er zal bijkomende hinder zijn door 104 gezinnen.
- Het ontwerp geeft verstoring van het wijdse zicht.
Beoordeling:
Bezwaarindieners zijn geen rechtstreeks aanpalenden.
De aanvraag is conform is met de voorschriften van het RUP, mits het opleggen van de nodige voorwaarden in de vergunning
Er wordt een groenzone voorzien langsheen de perceelsgrenzen. Bijgevolg dient geoordeeld dat de inplanting van de bouwblokken geen onaanvaardbare hinder zal veroorzaken.
Het project is gelegen binnen een stedelijke omgeving en kent een goede bereidbaarheid, waarbij verdichting wordt nagestreefd en meergezinswoningen stedenbouwkundig aanvaardbaar zijn. Het ontwerp is qua schaal verenigbaar met de omgeving.
Zoals hierboven reeds vermeld heeft AWV een gunstig advies verleend voor de inrichting van het kruispunt. De aanvraag voldoet aan de parkeerverordening.
De projectzone was in het verleden een handelsvestiging met een terreinbezetting van tal van constructies.
Bezwaar 6:
- Het project is buiten proportie voor de plek.
- Project zal leiden tot extra verkeershinder aan het kruispunt en verkeersonveiligheid.
- Er worden te weinig parkeerplaatsen voorzien.
Beoordeling:
Zie behandeling bezwaren hierboven.
Decreet betreffende de Omgevingsvergunning d.d. 25/04/2014, afdeling 2 voor de Gewone Vergunningsprocedure.
De rooilijn, vervat in de omgevingsvergunningsaanvraag, ingediend door Frank De Boeck voor Cores Development, met betrekking tot een bouwproject gelegen te Lokeren, langsheen de Gentse Steenweg (naast huisnummer 9) en de Veerstraat (naast huisnummer 10) , 3 de afdeling, sectie D, nrs 419W, 440E, 441V, 441T, 441L, 441W, 441S, wordt vastgesteld volgens het ingediend plan;
De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden uit het advies van de dienst Infrastructuur:
Algemene bemerkingen waarmee rekening moet gehouden worden:
1 – Voorafgaande opmerkingen:
▪ De verharding (het fietspad en het voetpad), de gracht en het bijhorende groen worden in 1 fase gerealiseerd.
Na uitvoering zal een PV van goedkeuring van de uitgevoerde werken worden opgemaakt (geen oplevering!). De verkavelaar blijft nog gedurende 2 jaar verantwoordelijk voor eventuele onzichtbare gebreken aan riolering / wegenis of schade ingevolge bouwactiviteiten en voor regulier onderhoud en inboet van de afgestorven beplanting.
De definitieve oplevering gebeurt na deze 2 jaar, waarna de overdracht van het ‘publiek domein’ onmiddellijk kan gebeuren.
Het onderhoud en het beheer van de wegenis en de groenvoorziening dient tot aan de overdracht te gebeuren door de verkavelaar. De riolering moet gereinigd worden tegen de definitieve oplevering.
▪ Vóór de aanvang der werken zal de verkavelaar een borg op eerste verzoek stellen ten bedrage van 20% van de raming der werken (= 20% van 123.978,45€). Dit geeft een totale borg van 24.795,69€. Na de goedkeuring van de eerste fase zal de stad 80% van borgstelling vrijgeven (= 80% van 24.795,69€ = 19.836,55€). Na de definitieve oplevering wordt de resterende 20% vrijgegeven (=4.959,14€). Het vrijgeven van de borgstelling kan enkel en alleen op basis van een attest van de stad dat de vrijgave mogelijk maakt.
▪ Alle openbare groenzones dienen door de verkavelaar te worden ingericht. Voor de beplanting moet het advies van de Groendienst gevolgd worden. De aanleg van de ‘openbare’ groenzones en eventuele speelpleinen dienen opgenomen te worden in de wegeniswerken en dienen aangelegd te worden in het eerst volgend plantseizoen op het beëindigen van de wegeniswerken. Het onderhoud en het herstel blijft ten laste van de aanvrager tot en met de definitieve oplevering.
▪ Ten laatste bij de eerste voorbereidende coördinatievergadering dient min. twee exemplaren van het volledige uitvoeringsdossier te worden overgemaakt aan de werkcontroleur van de stad. Ook de bevestiging van de borgstelling dient ten laatste tijdens de eerste coördinatievergadering overhandigd te worden aan de stad. Pas wanneer de bevestiging van borgstelling in het bezit van de stad is, kan een startdatum worden vastgelegd.
2 – Administratieve bepalingen – rekening te houden met:
▪ Bestendig toezicht door de afgevaardigde van de stedelijke technische dienst is toegelaten met inschrijvingsmogelijkheid in het dagboek op de werf.
▪ De verkavelaar dient in te staan voor de uitvoering van alle keuringen welke het standaardbestek 250 voorziet en die van toepassing kunnen zijn op het werk ( o.a. camera-onderzoek van de rioleringen ). Alle monsters worden beproefd zoals het Standaardbestek het voorschrijft. Een kopie van alle proefresultaten zal onverwijld na het bekend worden ervan aan de Stad bezorgd worden.
▪ De datum van aanvang der werken dient op voorhand aangetekend meegedeeld te worden aan het College van Burgemeester en Schepenen.
▪ Het Stadsbestuur zal uitgenodigd worden bij alle voorafgaandelijke coördinatievergaderingen en de werfvergaderingen met aannemer en/of nutsmaatschappijen alsook bij de voorlopige en de definitieve aanvaarding van de beide fasen.
▪ Toepassing van minwaarden kan enkel mits het uitdrukkelijk akkoord van het Stadsbestuur en mits storting van de minwaarde in de stadskas. In die zin dient (bij de opstart van het project) ook de inschrijvingsformulier (met vermelding van alle eenheidsprijzen) van de aannemer aan de stad worden overgemaakt.
▪ Minimum 4 weken vóór de voorlopige oplevering dienen de as-built plannen digitaal te worden overhandigd aan de stad Lokeren . De as-built plannen moeten aangeleverd worden in dwg-formaat en met GRB opmaak (layerstructuur, kleuren, lijntypes, symbolen,…). Tevens dienen voor alle kunstwerken Aquadata-fiches te worden afgeleverd zowel digitaal als uitgeschreven conform de Aquafin- richtlijnen. Er dient tevens een einddossier (technische fiches, proefverslagen, werfverslagen, … ) te worden overgemaakt aan de dienst Openbare Werken van de stad. De voorlopige oplevering kan niet doorgaan zolang deze documenten niet in het bezit zijn van de Stad.
▪ Opmetingen zijn uit te voeren door een landmeterexpert in Lambert-coördinaten en de peilen moeten opgegeven worden in TAW, dit volgens de meest recente GRB-richtlijnen.
▪ Het dossier dient te worden aangevuld met:
een conform verklaard Technisch Verslag (grondverzet)
dossier i.f.v. Tracimat (bij sloopwerken)
het veiligheidcoördinatie-ontwerpdossier ( de persoon die belast is met de veiligheidcoördinatie dient te worden vermeld )
…
3 – Technische bepalingen – rekening te houden met:
WATERAFVOER
▪ DWA dient te worden gerealiseerd in grès, om onderhoudsredenen wordt als minimumdiameter van de DWA-riolering 300mm geëist. De huisaansluiting van blok D moet op openbaar domein ook diameter 300mm zijn. Dit in functie van reiniging en inspectie. Op het ‘ontwerpplan riolerings- en collectorwerken’ staat dit aangeduid als een diameter 200mm, dit moet gewijzigd worden.
▪ Voor RWA wordt een helling van 2 à 3 pro mille toegestaan, voor DWA is het wenselijk een grotere helling te hanteren: indien mogelijk een helling van minimum van 5 pro mille om het risico op verstopping verminderd.
▪ Er worden enkel grès of betonnen inspectieputten toegelaten. hoofdrioleringen dienen “RWA- en DWA”- inscripties vast te zijn ingegoten.
▪ Putranden in een onverharde berm moeten van een betonnen steunring voorzien worden.
▪ Voor aansluitingen wordt volgende materiaalkeuze verplicht gesteld:
Voor de huis- en de kolkaansluitingen wordt uitsluitend gebruik gemaakt van PP- leidingen (polypropyleen) – in grijze kleur.
Voor de DWA-aansluitingen kan er gekozen worden voor ofwel PP (polypropyleen), ofwel grès – oranje kleur
▪ Bij de voorlopige oplevering zullen alle bouwpercelen voorzien zijn van een regenwater- en een afvalwateraansluitputje. Alle aansluitputjes dienen te worden voorzien zonder stankafsluiter. RWA- en DWA-inscripties dienen vast te zijn ingegoten in het deksel en de plaats van de huisaansluitputjes zal gemarkeerd worden door middel van het inslijpen van een V-teken (vuil water) of een H-teken (hemelwater) in de boordsteen /greppel langs de weg.
Ingeval de regenwaterafvoer voorzien wordt naar een afwateringssloot is geen regenwateraansluitputje nodig. In dat geval moet de sloot ter hoogte van de afvoerbuis uitbekleed worden
▪ Alle huisaansluitingen dienen te gebeuren met een minimale diepte van 80cm. Het principe om in de bovenste helft van de buis aan te sluiten dient maximaal aangehouden te worden
▪ Bestaande grachten op het terrein (langsheen de perceelsgrenzen) dienen optimaal behouden te blijven. Deze dienen geherprofileerd te worden.
Eventueel wordt een houten beschoeiing voorzien (max. hoogte ½ van de totale hoogte van de gracht), daarboven komt een talud 4/4.
▪ Er dient rekening gehouden te worden met het bestaande maaiveldniveau zodat grondverzet beperkt wordt. De nieuwe rijweg mag het bestaande maaiveld niet overschrijden. Er mag bijgevolg niet worden opgehoogd.
Op de plannen moeten de maaiveldniveau ’s van de aanpalende percelen worden meegegeven zodat hier naartoe gewerkt kan worden. Bij ondiepe percelen dient erover gewaakt dat eventuele terrassen lager worden aangelegd dan de vloerpas zodat deze, en de rest van de tuin, niet hoger worden aangelegd als de aanpalende percelen.
▪ Aandacht voor overstromingsgebieden: volgens de pluviale kaart liggen enkele gebouwen in risicogebied. Gelieve hiermee rekening te houden en eventueel bufferbekken in kelder te voorzien.
▪ Voor de hemelwaterafvoer moet voldaan worden aan de bepalingen van art. 6.2.2.1.2 §4 van Vlarem II waarin is opgenomen dat onverminderd andere wettelijke bepalingen voor de afvoer van hemelwater de voorkeur gegeven moet worden aan de volgende afvoerwijzen in afnemende graad van prioriteit:
Opvang voor hergebruik
Infiltratie op eigen terrein (infiltratieoppervlakte van de infiltratievoorziening bedraagt minimaal 4m² / 100m² verharde opp.)
Buffering (voor Lokeren: min. 260-330m³/ha verharde opp.) met vertraagd lozen (voor Lokeren: 10l/s.ha verharde opp) in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater
Lozing in de regenwaterafvoerleiding (RWA) in de straat
Hierbij stelt de code van goede praktijk dat slechts naar een volgende stap mag overgegaan worden als bewezen is dat de vooropgestelde maatregel technisch niet haalbaar is.
Slechts wanneer de beste beschikbare technieken geen van de voornoemde afvoerwijzen toelaten, mag het hemelwater overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden geloosd in de openbare riolering.
▪ Kopmuren dienen te worden uitgevoerd in gewapend beton.
▪ Er dient rekening gehouden te worden met het advies van Aquafin wat betreft het rioleringsstelsel
WEGENIS
▪ Ter plaatse van de aansluiting van de nieuwe wegenis met de bestaande wegenis dient erover gewaakt te worden dat geen plasvorming kan ontstaan. De nodige maatregelen daartoe zullen genomen worden, dit in overleg met de stad.
DIVERS
▪ De nutsleidingen worden voorzien in een gemeenschappelijke sleuf, deze dient 1m breed te zijn en +/- 1m diep. De voorziene plaats voor de nutsleidingen moet worden aangeduid op het grondplan. De aannemer van de wegeniswerken zal instaan voor het uitgraven van deze gemeenschappelijke sleuf. Proximus zal kosteloos kunnen gebruik maken van de sleuf en zal daarvoor in ruil de verkaveling gratis voorzien van Telecom-infrastructuur, conform hun engagement aangegaan op 1.8.2000.
▪ Na te kijken of er een nieuwe elektriciteitscabine moet ingeplant worden (Eandis) + navraag wat de eisen zijn wat toegang betreft (verharding, …)
▪ Aandacht voor inplanting openbare verlichting (Eandis), ivf bomen, opritten, … : in overleg met Eandis te bekijken.
▪ Wat de werken door de nutsmaatschappijen betreft, hier valt de coördinatie ten laste van de bouwheer!
De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden
op vlak van mobiliteit:
- De voorwaarden in het advies van AWV dienen strikt opgevolgd te worden.
• Stopstreep voorzien aan lichten en asfaltverharding ter hoogte van de lichten minstens 5,4 m breedte voorzien.
• Fietspad tussen verkeerslichten en zijkant perceel (Noppe) gescheiden doortrekken met een breedte van 1,75 meter en met acceptabele bochtstraal voor fietsers laten aansluiten op bestaande fietspad.
• Er moet worden voldaan aan de verplichting qua elektrische laadpunten voor voertuigen, dit dus voor elke parkeerplaats en niet per 8 parkeerplaats zoals omschreven in de verantwoordingsnota (punt 63).
• Werftransport moet het begin en einde van de schooluren vermijden. Via de Veerstraat over het Veertjesplein rijden is niet toegelaten. Het terrein zal rechtsreeks via de N70 moeten worden op- en afgereden.
De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden
uit het advies van de groenambtenaar:
Te vellen bomen en compensatie door heraanplantingen :
De bestaande bomen zijn individueel niet doorslaggevend waardevol en/of staan in de footprint van de op te trekken woningen of verharding. Een integratie van deze bomen in het nieuwe project is als moeilijk haalbaar ingeschat. Het geheel van dit groenvolume is echter wel betekenisvol naar functies (beeld en klimaatbestendige omgeving), maar deze groenmassa wordt voldoende vervangen door nieuwe aanplantingen in de projectzone. Die zullen op termijn het effect herstellen.
Er wordt ter compensatie een substantiële heraanplanting voorzien met een groot aantal hoogstambomen, struikengordels en laagblijvend groen, zowel aan de kant van de Antwerpse Steenweg (als bufferstrook) als doorweven binnenin het te ontwikkelen projectzone. Om bovenstaande redenen en mits heraanplanting volgens het beplantingsplan, wordt voor het vellen een gunstig advies mits voorwaarden gegeven. Het rooien mag niet gebeuren in de periode van 15 april tot 30 juni om rustverstoring van broedende vogels te voorkomen.
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 14 april moet men grondig nagaan - vóór men start met de werken – dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden.
Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen moet men nagaan vóór de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos, en de opgelegde uitvoeringstermijnen te respecteren. Alle aan te planten hoogstambomen moeten overal op minstens 2m afstand van de perceelsgrens (zowel tussen privé en privé, als tussen privé en openbaar domein) geplant worden.
VOORWAARDEN VOOR HET NAAR DE STAD OVER TE DRAGEN DEEL
1/ Aandachtspunten en aanpassingen op het beplantingsplan :
De bomen (Quercus bimundorum) langs het fietspad staan in een zeer smalle strook (1m breed) tussen het fietspad en het talud van de gracht. Om wortelopdruk te voorkomen en om voldoende wortelruimte te voorzien moet plaatselijk over 4 meter ter hoogte van elke boom het fietspad gefundeerd worden met een boomwortelvriendelijk substraat (bomengranulaat), bij voorkeur in combinatie met een systeem type sandwichconstructie (geocomposietpanelen van 5cm dikte). Lineair langs de verharding moet een wortelgeleidingspaneel geplaats worden.
De haagjes langs het fietspad kunnen als geleidingselement behouden blijven. Aan beide zijden van de haag moet echter i.f.v. het onderhoud en i.f.v. een buffer, een strook van 50cm vlakke bermgrond aanwezig zijn. Als de haag een halve meter breed is, dan moet een totale breedte tussen het fietspad en de kruin van de gracht van 1,50m (i.p.v. 1m) voorzien worden.
Langs de haag aan de Gentse Steenweg staan het randstruweel (STR3) en de bomen te dicht voorzien bij de verharding. Dat kan hinderlijke overkraging, en bijhorend te intensief onderhoud, veroorzaken. Er moet 1,5m onbeplante bufferstrook (grasstrook) tussen de haag en de eerste beplanting (struiken/bomen) voorzien worden.
Op het beplantingsplan staan de kroondiameters van bepaalde boomsoorten onvoldoende waarheidsgetrouw ingetekend. Een verkeerde schikking zou op termijn kunnen leiden tot wegkwijnen van bepaalde soorten door andere soorten. Bij de uitvoering van de aanplantingen zullen de onderlinge plantafstanden moeten staan in functie van de reëel te verwachten kroonomvang.
2/ Algemeen :
Alle groenvoorziening, en het onderhoud ervan tot de definitieve oplevering, zijn ten laste van de aanvrager (bouwheer/verkavelaar).
De onderhoudsperiode ten laste van de aanvrager (in de aanneming) is in principe 3 jaar vanaf de voorlopige oplevering.
3/ Plantenkeuring, opvolging groenonderhoud en opleveringen :
Keuring van het plantgoed en voorlopige oplevering : per mail moet de groenambtenaar lode.debruyne@lokeren.be en in cc de groencoördinator lucas.nauts@lokeren.be worden verwittigd.
Definitieve oplevering : per mail moet de groencoördinator lucas.nauts@lokeren.be worden verwittigd.
Tijdens de contractuele groenonderhoudsperiode (tot de definitieve oplevering) moet het groenonderhoud gecontroleerd kunnen worden aan de hand van onderhoudsregistratiefiches. Na elke onderhoudsbeurt moeten die fiches, alsmede een overzicht van de uit te voeren en uitgevoerde watergiftbeuren, systematisch doorgegeven worden aan de groencoördinator Lucas Nauts op mailadres lucas.nauts@lokeren.be
4/ Onderhoud
4.1./ Watergiften aan bomen (conform SB250 versie 4.1., post 1110.06107) :
Er moet bij elke nieuwe boom een kunstmatige gietrand van 70 à 80cm diameter, vastgemaakt aan 3 steunpalen, voorzien worden. De gietrand zit min 20 cm boven en 15 cm onder het maaiveld, en het maaiveld rondom is vlak.
De gietbeurten moeten als (extra) bestekpost voorzien worden.
Er moeten per jaar minstens 7 gietbeurten voorzien worden. Afhankelijk van de lengte van de (te verwachten) droogteperiode kan dit indien nodig geconcentreerd worden op meerdere keren per maand. In een ‘normaal’ jaar moet dit maandelijks gebeuren, van maart tot en met september.
De gietbeurten maken deel uit van het groenonderhoud. Over de bewateringen moet gerapporteerd worden op basis van een maandelijks gietplan, met gedateerde aanduiding van de uitgevoerde bewateringen.
4.2./ Onderhoudsfrequenties (algemeen voor alle types van vegetatie) :
De onderhoudsbeurten tot en met de definitieve oplevering zijn te voorzien in de meetstaat.
Onderscheid gazon versus kruidenrijk grasland
Andere beplantingstypes | ||
Opdracht | beurten/jaar of beurten/termijn |
|
maaien van bermen (met opvang) | 7 | |
hakken tussen heesters en hagen | 7 | |
scheren van hagen | 2 | |
begeleidingssnoei bomen | 1 |
ALGEMENE TECHNISCHE BEMERKINGEN en VOORWAARDEN
Onderbouw bij plaatsing van obstakels, zoals zitbanken, vuilbakken, picknicktafels,…
Voorzien van een monolieten onderbouw om ongewenste onkruidgroei te vermijden. Dergelijke obstakels mogen dus niet rechtstreeks in het gazon geplaatst worden.
Toets Pesticidenreductieplan
Het ontwerp van de open ruimten en omgevingsruimten moet voldoen aan de pesticidentoets. Het onderhoud moet pesticidevrij gebeuren (KB 21.12.2001, BS 23/01/2009).
Het groenonderhoud en ook de afwerking van de aanleg moet voorzien worden zoals voorzien in het decreet houdende de vermindering van het gebruik van bestrijdingsmiddelen.
Alle gegevens zijn terug te vinden via www.zonderisgezonder.be. Alle onkruidbestrijding moet met regelmaat mechanisch kunnen gebeuren. De infrastructuur moet in dat opzicht duurzaam zijn aangelegd.
Volgende richtlijnen zijn daarbij te volgen :
De aanvrager is gehouden de gronden voor de rooilijnen, samen met de infrastructuurwerken en nutsvoorzieningen, aan de stad over te dragen. De overdracht gebeurt vrij en onbelast en zonder kosten voor de stad, om niet aan haar af te staan bij de definitieve oplevering van de laatst uit te voeren werken. Deze overdracht zal gebeuren nadat de stad zijn goedkeuring heeft gehecht aan het proces-verbaal van definitieve oplevering. De aanvrager zal instaan voor het aanduiden van een notaris en de kosten voor de notariële akte dragen.
Alle zones die overgedragen dienen te worden dienen tot TEGEN de perceelsgrens met de aanpalende percelen te gebeuren. De rooilijnplannen dienen na het verkrijgen van de vergunning in DXF te worden overgemaakt aan de stad.
De woongelegenheden mogen pas verkocht worden nadat de openbare infrastructuur en wegenis is gerealiseerd en voorlopig is opgeleverd.