2023_GR_00165 - Aanvraag omgevingsvergunning voor het oprichten van meergezinswoningen met aanleg wegenis langsheen de Torenstraat - goedkeuring rooilijn. Goedkeuring.

De rooilijn, vervat in de omgevingsvergunningsaanvraag, ingediend Willemen, met betrekking tot het bouwen van fase 2, zijnde 3 appartementsgebouwen en 1 gebouw voor begeleid wonen met ondergrondse parking en aanleg wegenis, gelegen te Lokeren, langsheen de Torenstraat en de parking Grote Kaai, 4 de afdeling, sectie E, nrs 745T2, 745S2, 745T2, 692B4 wordt vastgesteld volgens het ingediend plan;

De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden uit het advies van de dienst Infrastructuur:

Algemene bemerkingen op het dossier waarmee rekening moet gehouden worden: 

1 – Voorafgaande opmerkingen: 

▪ Het deel openbaar domein wordt in 1 fase aangelegd: de rijweg, de riolering, de voetpaden en het groen worden samen aangelegd. 

Na uitvoering gebeurt de voorlopige oplevering, de aanvrager blijft 2 jaar verantwoordelijk voor regulier onderhoud en inboet van de afgestorven beplanting. De aanvrager blijft nog gedurende 2 jaar verantwoordelijk voor eventuele onzichtbare gebreken aan riolering / wegenis of schade ingevolge bouwactiviteiten. 

De definitieve oplevering gebeurt na deze 2 jaar, waarna de overdracht van het ‘publiek domein’ onmiddellijk kan gebeuren. 

Het onderhoud en het beheer van de wegenis en de groenvoorziening dient tot aan de overdracht te gebeuren door de aanvrager. De riolering moet gereinigd worden tegen de definitieve oplevering. 

▪ Vóór de aanvang der werken zal de aanvrager een borg op eerste verzoek stellen ten bedrage van 20% van de raming der werken. Na de goedkeuring van de eerste fase zal de stad 80% van borgstelling vrijgeven. Na de definitieve oplevering wordt de resterende 20% vrijgegeven. Het vrijgeven van de borgstelling kan enkel en alleen op basis van een attest van de stad dat de vrijgave mogelijk maakt. 

Het bedrag van deze borg zal berekend worden op de aangepaste meetstaat. 

▪ Wanneer woningen worden gebouwd nà de realisatie van het openbaar domein (voetpaden, …) dient verplicht een plaatsbeschrijving opgemaakt te worden van de reeds aangelegde, aanpalende wegenis. 

▪ Alle openbare groenzones dienen door de aanvrager te worden ingericht. Voor de beplanting moet het advies van de Groendienst gevolgd worden. de aanleg van de ‘openbare’ groenzones en eventuele speelpleinen dienen opgenomen te worden in de wegeniswerken en dienen aangelegd te worden in het eerst volgend plantseizoen op het beëindigen van de wegeniswerken. Het onderhoud en het herstel blijft ten laste van de aanvrager tot en met de definitieve oplevering. 

▪ Ten laatste bij de eerste voorbereidende coördinatievergadering dient min. twee exemplaren van het volledige uitvoeringsdossier te worden overgemaakt aan de werkcontroleur van de stad. Ook de bevestiging van de borgstelling dient ten laatste tijdens de eerste coördinatievergadering overhandigd te worden aan de stad. Pas wanneer de bevestiging van borgstelling in het bezit van de stad is, kan een startdatum worden vastgelegd. 

▪ Volgende zones zijn na realisatie van de werken gratis over te dragen aan de stad: 

 alle gronden tussen de rooilijnen; 

 evt grachten, waterlopen, bufferbekken 

 evt groenzones 

 evt speelpleinzone 

 … 

2 – Administratieve bepalingen – rekening te houden met: 

▪ Bestendig toezicht door de afgevaardigde van de stedelijke technische dienst is toegelaten met inschrijvingsmogelijkheid in het dagboek op de werf. 

▪ De aanvrager dient in te staan voor de uitvoering van alle keuringen welke het standaardbestek 250 voorziet en die van toepassing kunnen zijn op het werk ( o.a. camera-onderzoek van de rioleringen ). Alle monsters worden beproefd zoals het Standaardbestek het voorschrijft. Een kopie van alle proefresultaten zal onverwijld na het bekend worden ervan aan de Stad bezorgd worden. 

▪ De datum van aanvang der werken dient op voorhand aangetekend meegedeeld te worden aan het College van Burgemeester en Schepenen. 

▪ Het Stadsbestuur zal uitgenodigd worden bij alle voorafgaandelijke coördinatievergaderingen en de werfvergaderingen met aannemer en/of nutsmaatschappijen alsook bij de voorlopige en de definitieve aanvaarding van de beide fasen. 

▪ Toepassing van minwaarden kan enkel mits het uitdrukkelijk akkoord van het Stadsbestuur en mits storting van de minwaarde in de stadskas. In die zin dient (bij de opstart van het project) ook de inschrijvingsformulier (met vermelding van alle eenheidsprijzen) van de aannemer aan de stad worden overgemaakt. 

▪ Minimum 4 weken vóór de voorlopige oplevering dienen de as-built plannen digitaal te worden overhandigd aan de stad Lokeren . De as-built plannen moeten aangeleverd worden in dwg-formaat en met GRB opmaak (layerstructuur, kleuren, lijntypes, symbolen,…). Tevens dienen voor alle kunstwerken Aquadata-fiches te worden afgeleverd zowel digitaal als uitgeschreven conform de Aquafin- richtlijnen. Er dient tevens een einddossier (technische fiches, proefverslagen, werfverslagen, … ) te worden overgemaakt aan de dienst Openbare Werken van de stad. De voorlopige oplevering kan niet doorgaan zolang deze documenten niet in het bezit zijn van de Stad. 

▪ Opmetingen zijn uit te voeren door een landmeterexpert in Lambert-coördinaten en de peilen moeten opgegeven worden in TAW, dit volgens de meest recente GRB-richtlijnen. 

▪ Het dossier dient te worden aangevuld met: 

 een conform verklaard Technisch Verslag (grondverzet) 

 dossier i.f.v. Tracimat (bij sloopwerken) 

 het veiligheidcoördinatie-ontwerpdossier ( de persoon die belast is met de veiligheidcoördinatie dient te worden vermeld ) 

3 – Technische bepalingen – rekening te houden met: 

WATERAFVOER 

▪ DWA dient te worden gerealiseerd in grès, om onderhoudsredenen wordt als minimumdiameter van de DWA-riolering 300mm geëist. Momenteel is er voor de openbare DWA-riolering een diameter 250mm voorzien. Dit dient te worden aangepast. 

▪ Voor RWA wordt een helling van 2 à 3 pro mille toegestaan, voor DWA is het wenselijk een grotere helling te hanteren: indien mogelijk een helling van minimum van 5 pro mille om het risico op verstopping verminderd. 

▪ Er worden enkel grès of betonnen inspectieputten toegelaten. Voor de DWA-riool moeten de betonnen putten uitbekleed worden (epoxy / hars). In de deksels van de inspectieputten op de hoofdrioleringen dienen “RWA- en DWA”- inscripties vast te zijn ingegoten. Zowel op het rioleringsplan als in de meetstaat zijn momenteel geen inspectieputten voorzien. Men dient op alle kruisingen en as verdraaiingen toegankelijke inspectieputten te voorzien op openbaar domein. 

▪ Putranden in een onverharde berm moeten van een betonnen steunring voorzien worden. 

▪ Voor aansluitingen wordt volgende materiaalkeuze verplicht gesteld: 

             Voor de huis- en de kolkaansluitingen wordt uitsluitend gebruik gemaakt van PP-       leidingen (polypropyleen) – in grijze kleur. 

             Voor de DWA-aansluitingen kan er gekozen worden voor ofwel PP (polypropyleen),  ofwel grès – oranje kleur 

▪ Bij de voorlopige oplevering zullen alle bouwpercelen voorzien zijn van een regenwater- en een afvalwateraansluitputje. Alle aansluitputjes dienen te worden voorzien zonder stankafsluiter. RWA- en DWA-inscripties dienen vast te zijn ingegoten in het deksel en de plaats van de huisaansluitputjes zal gemarkeerd worden door middel van het inslijpen van een V-teken (vuil water) of een H-teken (hemelwater) in de boordsteen /greppel langs de weg. 

Ingeval de regenwaterafvoer van de woning voorzien wordt naar een afwateringssloot is geen regenwateraansluitputje nodig. In dat geval moet de sloot ter hoogte van de afvoerbuis uitbekleed worden. 

Momenteel wordt er slechts 1 huisaansluitputje voorzien (cfr. de ingediende meetstaat). Er dient minstens 1 huisaansluitputje te worden voorzien per gebouw. 

▪ Alle huisaansluitingen dienen te gebeuren met een minimale diepte van 80cm. Het principe om in de bovenste helft van de buis aan te sluiten dient maximaal aangehouden te worden 

▪ Er dient rekening gehouden te worden met het bestaande maaiveldniveau zodat grondverzet beperkt wordt. De nieuwe rijweg mag het bestaande maaiveld niet overschrijden. Er mag bijgevolg niet worden opgehoogd. 

Op de plannen moet de maaiveldniveau ’s van de aanpalende percelen worden meegegeven zodat hier naartoe gewerkt kan worden. Bij ondiepe percelen dient erover gewaakt dat eventuele terrassen lager worden aangelegd dan de vloerpas zodat deze, en de rest van de tuin, niet hoger worden aangelegd als de aanpalende percelen. 

▪ Voor de hemelwaterafvoer moet voldaan worden aan de bepalingen van art. 6.2.2.1.2 §4 van Vlarem II waarin is opgenomen dat onverminderd andere wettelijke bepalingen voor de afvoer van hemelwater de voorkeur gegeven moet worden aan de volgende afvoerwijzen in afnemende graad van prioriteit: 

 Opvang voor hergebruik 

 Infiltratie op eigen terrein (infiltratieoppervlakte van de infiltratievoorziening bedraagt minimaal 4m² / 100m² verharde opp.) 

 Buffering (voor Lokeren: min. 330m³/ha verharde opp.) met vertraagd lozen (voor Lokeren: 10l/s.ha verharde opp) in een oppervlaktewater of een kunstmatige afvoerweg voor hemelwater 

 Lozing in de regenwaterafvoerleiding (RWA) in de straat 

Hierbij stelt de code van goede praktijk dat slechts naar een volgende stap mag overgegaan worden als bewezen is dat de vooropgestelde maatregel technisch niet haalbaar is. 

Slechts wanneer de beste beschikbare technieken geen van de voornoemde afvoerwijzen toelaten, mag het hemelwater overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden geloosd in de openbare riolering. 

▪ Er dient rekening gehouden te worden met het advies van Aquafin.

WEGENIS 

▪ Waar het voetpad niet naast een woning gelegen is, dient dit aan de buitenzijde opgesloten worden door middel van een boordsteen. 

▪ Alle betonstraatsteenverharding wordt afgeboord met een streklaag. De voorkeur wordt gegeven aan klinkers 22/22/10 (ifv onkruidbestrijding), 

▪ Ter plaatse van de aansluiting van de nieuwe wegenis met de bestaande wegenis dient erover gewaakt te worden dat geen plasvorming kan ontstaan. De nodige maatregelen daartoe zullen genomen worden, dit in overleg met de stad. 

DIVERS 

▪ De nutsleidingen worden voorzien in een gemeenschappelijke sleuf, deze dient 1m breed te zijn en +/- 1m diep. De voorziene plaats voor de nutsleidingen moet worden aangeduid op het grondplan. De aannemer van de wegeniswerken zal instaan voor het uitgraven van deze gemeenschappelijke sleuf. Belgacom zal kosteloos kunnen gebruik maken van de sleuf en zal daarvoor in ruil de verkaveling gratis voorzien van Telecom-infrastructuur, conform hun engagement aangegaan op 1.8.2000. 

▪ Na te kijken of er een nieuwe elektriciteitscabine moet ingeplant worden (Eandis) + navraag wat de eisen zijn wat toegang betreft (verharding, …) 

▪ Aandacht voor inplanting openbare verlichting (Eandis), ivf bomen, opritten, … : in overleg met Eandis te bekijken. 

▪ Wat de werken door de nutsmaatschappijen betreft, hier valt de coördinatie ten laste van de verkavelaar. 

▪ De ingediende meetstaat voor het deel Publiek Domein is niet volledig: er dienen nog toezichtsputten te worden toegevoegd en bij het onderdeel riolering wordt er enkel over PP-buizen voor RWA met een diameter van 160mm gesproken, nergens zijn DWA-leidingen vermeld. Ook wordt er maar 1 huisaansluitputje voorzien, dit is ook onvoldoende. De meetstaat dient dus te worden aangepast. Op basis van deze aangepaste meetstaat kan dan het bedrag van de borg berekend worden. 

▪ De aangepaste documenten (o.a. meetstaat, rioleringsplan,…) dienen voor de aanvang van de werken te worden voorgelegd aan de dienst infrastructuur. Pas na schriftelijke goedkeuring van deze aanpassingen kan overgegaan worden tot uitvoering van de werken. 

De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden 

op vlak van mobiliteit:

• De doorsteek voor zachte weggebruikers tussen de parking Grote Kaai en de Begijnhofstraat (Haagbeuk fase 1) zal een belangrijke as vormen naar het centrum. Het is belangrijk dat deze wandelas aantrekkelijk wordt. De doorsteek kan nog wat aantrekkelijker worden door het voorzien van enkele speelprikkels (stapstenen, blokken, balken,..), zitelementen en integratie van water (doortrekken waterpartij naast Oude Durme door wadi, smal kanaaltje,..)

• In de ondergrondse parking moeten vier voldoende ruime parkeerplaatsen worden voorzien voor andersvaliden. Deze vierplaatsen moeten allen dicht tegen de lift liggen.

• Het pad rond de parking Grote Kaai wordt verhoogd aangelegd ten opzichte van de uitrit. Aan beide zijde van het pad wordt door middel van verkeersbord B1 (voorrang) en haaientanden gesignaleerd dat men voorrang moet verlenen. Het fietspad wordt ter hoogte van de oprit/uitrit ook rood geschilderd.

• Op schooldagen kan er binnen het tijdsvenster 7u30 tot 8u30 GEEN werftransport van en naar het project gebeuren.

• Bestuurders van de hoofdaannemer en de onderaannemers passen met elk voertuigtype hun snelheid en hun rijgedrag aan in deze drukke verblijfsomgeving

• Bij het dwarsen van het fiets- en wandelpad rond de parking Grote Kaai wordt extra aandacht geschonken op de aanwezigheid van vele zachte weggebruikers. Deze hebben voorrang op het in- en uitrijdend werfverkeer.

De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden 

uit het advies van de groenambtenaar: 

Onderstaande bepalingen en voorwaarden zijn van toepassing :

1/ Te vellen boom/bomen :

Gunstig advies voor het vellen van een Ginkgo biloba omwille van de noodzaak tot ontsluiting van de ondergrondse parking.

2/ (Her)aanplantingen, boomsoortenkeuze en posities :

In totaal (openbaar + privé domein) komen volgens het plan 19 bomen op de site, aangevuld met solitaire meerstammige heesters. De compensatie voor de Ginkgo biloba is hierin vervat.

Boomsoorten (zowel op openbaar als op privé) worden voorgesteld door studiebureau in een concreet beplantingsplan, in te dienen bij de omgevingsvergunningsaanvraag.

Het gevraagde beplantingsplan ontbreekt en moet bijkomend ingediend worden.

De bomen thv de afvalcontainer moeten een aangepaste geschikte positie krijgen, verder van de afvalcontainers. Het gabarit voor het ophalen met een kraan moet volledig vrij zijn van toekomstige takken. Op het beplantingsplan moeten de bomen gepositioneerd zijn rekening houdende met de afstandsregels voor bomen : minstens 2 meter van de perceelsgrens (zowel voor privé als voor stadsbomen).

3/ Boombescherming van de haagbeuk :

De waardevolle en beeldbepalende haagbeuk (boomwaarde 33.629€), vaandeldrager van het woonproject, moet permanent beschermd worden tegen de negatieve impact van werken, om zijn momenteel aanwezige vrij behoorlijke conditie en bijhorende uitstraling te behouden.

Voor de onderstaande punten werden de in het vooradvies gevraagde voorwaarden en aanpassingen aangebracht :

            • de ondergrondse parking

            • de boombeschermingsrapporten met voorzorgsmaatregelen

            • uitvoeringsdocumenten

De aangestelde gecertificeerd boomdeskundige (ETT/ETW) moet minstens maandelijks spontaan rapporteren aan de groenambtenaar van de stad.

Voor onderstaande voorwaarden (maatregelen) moeten in de meetstaat expliciet meetstaatposten voorzien worden :

            • Begeleiding en/of uitvoering van de voorzorgsmaatregelen door een ETW/ETT, met    rapportage aan de groenambtenaar. Informatiedoek over de boombescherming, te      spannen langs de wand, met inhoud te bepalen door ETW/ETT.

            • Voorzien van watergiften bij grondwaterverlaging tijdens groeiseizoen voor alle           bomen binnen de invloedssfeer van de bronbemaling (bv via een   retourbemalingssysteem)

            • Onverplaatsbare gesloten wand langs de rand van de kroonprojectie+2m             (boombeschermingszone)

            • Rijplaten moeten permanent ter beschikking zijn, in geval de      boombeschermingszone

            uitzonderlijk en na toestemming van ETW/ETT zou moeten betreden worden.

4/ Boombescherming andere bomen

Alle andere bomen, zowel bomen op het openbaar domein als bomen op privédomein (bv Hagewinde, pastorijtuin,…) die in de invloedssfeer van de bronbemaling staan (invloedsstraal kan tot 100m reiken!), moeten desgevallend watergiften tijdens het groeiseizoen ontvangen.

De aangestelde ETT/ETW moet dit ook opvolgen.

5/ de centrale groenzone

In die groenzone moeten 3 toekomstbomen van 1ste grootteorde (type linde) en 1 toekomstboom van 2^de grootteorde (type veldesdoorn) voorzien worden, aangevuld met natuurlijke speelelementen (zoals enkele gestapelde boomstammen), en enkele zitbanken.

In de publieke groenzone ter hoogte van de Begijnhofstraat dient een waterpartij zijnde een fontein of speels waterelement te worden geïntegreerd in de publieke groenzone. Dit waterelement dient voorafgaandelijk aan de start van de werken te worden voorgelegd aan het college en te worden goedgekeurd.

De publieke fietsenstalling en de fietsenstalling voor het ‘begeleid wonen’ moeten voorzien worden op 3m van de perceelsgrens (op 3m van de wegenis Oude Durme) waarbij de bestaande groene haag op de perceelsgrens langsheen de wegenis Oude Durme moet behouden blijven en worden verdicht. De haagafscheiding dient een hoogte van minstens 1,50 meter te hebben. Tussen de fietsenstalling en de haag moeten, langs de haag, leilindes aangeplant worden met tussen de lindes een afstand van 1,75 meter. De publieke en private fietsenstalling moeten toegankelijk zijn via de nieuwe centrale doorsteek, en niet via de wegenis Oude Durme

De heraanleg van de bovenbouw van de Torenstraat (van rooilijn tot rooilijn) en de verbinding voor langzaam verkeer naar de parking Grote Kaai is een last aan de vergunning. Voor de heraanleg van de bovenbouw van de Torenstraat en de heraanleg van de verbinding voor langzaam verkeer naar de parking Grote Kaai wordt een uitvoeringsplan en raming bezorgd aan de dienst Infrastructuur vóór de start van de werken.

Het uitvoeringsplan en de raming dient te worden goedgekeurd door de stad voor de start van de werken en er dient een borg ten bedrag van 100% van deze raming te worden gestort voor de start van de werken. 

De aanvrager is gehouden de gronden voor de rooilijnen, samen met de infrastructuurwerken en nutsvoorzieningen, aan de stad over te dragen. De overdracht gebeurt vrij en onbelast en zonder kosten voor de stad, om niet aan haar af te staan bij de definitieve oplevering van de laatst uit te voeren werken. Deze overdracht zal gebeuren nadat de stad zijn goedkeuring heeft gehecht aan het proces-verbaal van definitieve oplevering. De aanvrager zal instaan voor het aanduiden van een notaris en de kosten voor de notariële akte dragen.

Alle zones die overgedragen dienen te worden dienen tot TEGEN de perceelsgrens met de aanpalende percelen te gebeuren. De rooilijnplannen dienen na het verkrijgen van de vergunning in DXF te worden overgemaakt aan de stad.