2022_GR_00123 - Planologisch attest SPAR Eksaarde. Goedkeuring.

Op 31/01/2022 werd bij de stad een aanvraag tot planologisch attest ingediend voor SPAR Eksaarde. Het onderwerp van deze aanvraag is de uitbreiding van de lokale supermarkt Spar te Eksaarde. 

De supermarkt bevindt zich in het midden van de dorpskern van Eksaarde en ontsluit via Eksaarde Dorp. De winkel heeft slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen. 

De bestaande winkel is veel te krap geworden, alsook het magazijn. De zaakvoerder was daarom lang op zoek naar alternatieve locaties of uitbreidingsmogelijkheden naar aanpalende woningen. De uitbater ziet hiertoe nu een mogelijkheid op het achterliggende kadastraal perceel 83V.  

De huidige SPAR met parkeermogelijkheden in Eksaarde-Dorp is gelegen in een 50m diep woongebied. De site reikt echter dieper. Hier wenst men een nieuwe winkel te bouwen, met een ruime parking errond. Deze uitbreidingszone is gelegen binnen woonuitbreidingsgebied. Aangezien dit niet de juiste planologische zone is, wordt een planologisch attest aangevraagd waarmee aan  de overheid  gevraagd wordt of zij een planwijziging wil overwegen. Het attest dat de overheid afgeeft, spreekt zich uit over het behoud en de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf en maakt duidelijk of er een planwijziging wordt opgestart of niet.

In de aanvraag van het planologisch attest worden zowel voor de korte als lange termijn gewenste ontwikkelingsperspectieven opgenomen. 

Ruimtelijke behoeften op korte termijn:

• Het oprichten van een nieuwe winkelruimte na afbraak van de woningen met huisnummers 42 en 54-56 en een klein deel van de bestaande magazijnruimte. De nieuwbouw zal voorzien worden tegen het bestaande te behouden gebouw in het woonuitbreidingsgebied en zal 5m hoog zijn. 
• Het omvormen van de huidige winkelruimte naar magazijnruimte (met behoud van appartement op verdieping).
• Het aanleggen van een parking achteraan de nieuwe winkelruimte. Rond de parking zal een bufferzone aangelegd worden en een ontsluiting voor fietsers vanop de fietssnelweg.  

Ruimtelijke behoeften op lange termijn:

Spar Eksaarde wenst vooral zijn bestaande winkelactiviteiten verder te kunnen zetten en waar mogelijk te kunnen inspelen op opportuniteiten.

Conform het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de nadere regels inzake het planologisch attest werd de aanvraag volledig en ontvankelijk verklaard, werden de noodzakelijke adviezen aangevraagd en werden de eigenaars van aanpalende percelen aangetekend op de hoogte gebracht.

Er werd advies gegeven door de deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen, het departement Omgeving, Vlaams Agentschap Innoveren en Ondernemen, het college van burgemeester en schepenen en de omgevingsraad.

Over de aanvraag van het planologisch attest werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 15/03/2022 tot en met 13/04/2022. Er werden 2 bezwaren ingediend. 

Bezwaar 1:

• Er wordt gevraagd dat de hoogte van de bomen aan de noordelijke scheidingsgrens proportioneel is met de breedte van de bufferstrook en beperkt wordt tot een 7-tal meter. 
• Daarnaast wordt gevraagd dat ter hoogte van de noordelijke perceelsgrens ook een ondoordringbaar visueel scherm (streekeigen haag) wordt voorzien, analoog aan de westelijke perceelsgrens. 

Bezwaar 2:

• De aanduiding van de bestaande verharding op het plan is niet correct. De huidige verharding bevindt zich meer ten noorden. 
• Er zouden een aantal koelmonitoren voorzien worden op het dak. Op het plan is niet aangeduid waar deze geplaatst zullen worden. Er wordt gevraagd om bij de plaatsing rekening te houden dat er geen zicht- of geluidshinder veroorzaakt wordt (momenteel hinder van de huidige koelmotoren). 
• Er wordt gevraagd om ten opzichte van de aanpalende buren de 45° regel te blijven hanteren, namelijk de hoogte gelijk aan de afstand ten opzichte van de perceelsgrens. In het planologisch attest is dit momenteel zo opgenomen en er wordt enkel een uitspraak gedaan over de documenten die voorliggen. 

De omgevingsraad (Gecoro) heeft de bezwaren en adviezen beoordeeld en heeft deze opgenomen in haar advies aan de Gemeenteraad (9/05/2022). 

Voor de gewenste uitbreidingen werd er een plan-MER-screening opgemaakt (SCRPL21031). Het college heeft op 18/10/2021 gunstig advies gegeven in het kader van deze mer-screening. Dienst MER heeft op 23/12/2021 beslist dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is. Ten opzichte van de plannen bij de plan-MER-screening is de inrichting licht gewijzigd, waardoor de oppervlakte van de nieuwbouw iets vergroot maar waarbij het gedeelte van het gebouw op minder dan 5m afstand van de aanpalende percelen wordt afgewerkt met hellend dak en kroonlijsthoogte van 3m50. 

In overeenstemming met het besluit van de Vlaamse regering tot bepaling van de nadere regels inzake het planologisch attest dient de gemeenteraad binnen 120 dagen na het einde van het openbaar onderzoek een beslissing te nemen over de aanvraag planologisch attest.

Aan de raad wordt gevraagd om een beslissing te nemen inzake de aanvraag planologisch attest voor de uitbreiding van SPAR Eksaarde. 

De Spar is gelegen in het centrum van Eksaarde. Eksaarde maakt deel uit van het buitengebied van Lokeren, maar werd wel geselecteerd als hoofddorp vanwege de grootte van de dorpskern en het sterk uitgebouwd ondersteunende voorzieningenniveau. De voorgestelde nieuwe ontwikkeling van de SPAR blijft ondanks de schaaluitbreiding, nog steeds op niveau van de kern. Deze activiteit kan aanzien worden als kernversterkend en is daarom aanvaardbaar op deze locatie. 

In de aanvraag is een overzicht van de verleende vergunningen opgenomen. Er kan geconcludeerd worden dat het hier een hoofdzakelijk vergund bedrijf betreft.

De eerste 50m van het perceel is gelegen in woongebied volgens het gewestplan. Het achterliggende perceel waar een deel van de nieuwe winkel en parking worden voorzien is gelegen in woonuitbreidingsgebied. 

Beoordeling inname woonuitbreidingsgebied in afwijking op het richtinggevend gedeelte van het GRS.

De nieuwe winkelruimte wordt voorzien op een perceel waar volgens het GRS de uitbreiding voor het toenmalig gevestigd bedrijf voorzien was. Dit bedrijf heeft zijn activiteiten stopgezet. Uit het GRS kan dus geconcludeerd worden dat er reeds een harde bestemming voorzien was voor dit perceel in het WU en dat dit met andere woorden niet als vrijliggend aanzien werd. De inplanting van de nieuwe winkel neemt bijgevolg niet meer vrijliggende ruimte in dan wat volgens het GRS bestemd was en er wordt geen bijkomend vrijliggend woonuitbreidingsgebied aangesneden. 

Een concrete uitspraak over een eventuele ontwikkeling van de rest van het woonuitbreidingsgebied, of voor een eventuele herbestemming naar een andere functie mocht daar nood aan blijken, zal onderzocht worden in het beleidsplan ruimte ter vervanging van het GRS. 

Beoordeling wijziging plannen planologisch attest ten opzichte plannen mer-screening

Het nieuwe gebouw zal opgericht worden op 3,5m van de oostelijke en zuidelijke aanpalende percelen. Evenwel zal de kroonlijsthoogte daar beperkt worden tot 3m50 en zal het gedeelte van het gebouw op minder dan 5m afstand van de aanpalende percelen afgewerkt worden met een hellend dak (45°-regel). Hierdoor vergroot de oppervlakte van de nieuwbouw beperkt. 

Gezien de 45°-regel gerespecteerd blijft hebben de beperkte aanpassingen binnen het plangebied geen invloed op de besproken milieudisciplines in de mer-screening; waardoor de wijzigingen ook geen invloed hebben op de milieueffecten. Dit heeft geen impact op de disciplines die in de mer-screeningsnota werden onderzocht. Een bijkomende mer-screeningsnota dient niet te worden opgemaakt omwille van de beperkte wijzigingen. 

Behoud van het bedrijf op deze locatie

De voorgestelde ontwikkeling van de bestaande SPAR blijft ondanks de schaaluitbreiding, nog steeds op niveau van de kern van Eksaarde. Deze activiteit kan aanzien worden als kernversterkend. Bijgevolg is het behoud aanvaardbaar op deze locatie. 

Gewenste ontwikkelingen korte termijn

De ontwikkelingen op korte termijn zijn aanvaardbaar en worden gunstig geadviseerd, onder de voorwaarden die hieronder opgenomen worden.

Ontwikkelingen lange termijn

Spar Eksaarde kan ook op lange termijn behouden blijven op deze locatie. Gezien echter de ontwikkelingen op lange termijn niet concreet benoemd worden, is het niet mogelijk om dit stedenbouwkundig te beoordelen. Een uitspraak over de ontwikkelingen op lange termijn wordt dus niet gedaan.  

Behandeling bezwaren 

Tijdens het openbaar onderzoek werden twee bezwaren ingediend.

Bezwaar 1:

• Aan de noordelijke scheidingsgrens wordt een bufferstrook van 3m voorzien vanuit de parkeervakken. De bufferzone van 3m is een absoluut minimum en de voorziene aanplanting van bomen in deze strook moet op 2m van de perceelgrens gebeuren. Er wordt gevraagd dat de hoogte van de bomen proportioneel moet zijn met de breedte van de bufferstrook en beperkt wordt tot een 7-tal meter. 
• Daarnaast wordt gevraagd dat ter hoogte van de noordelijke perceelsgrens ook een ondoordringbaar visueel scherm (streekeigen haag) wordt voorzien, analoog aan de westelijke perceelsgrens. 

Bezwaar 2:

• De aanduiding van de bestaande verharding op het plan is niet correct. De huidige verharding bevindt zich meer ten noorden. 
• Er zouden een aantal koelmonitoren voorzien worden op het dak. Op het plan is niet aangeduid waar deze geplaatst zullen worden. Er wordt gevraagd om bij de plaatsing rekening te houden dat er geen zicht- of geluidshinder veroorzaakt wordt (momenteel hinder van de huidige koelmotoren). 
• Er wordt gevraagd om ten opzichte van de aanpalende buren de 45° regel te blijven hanteren, namelijk de hoogte gelijk aan de afstand ten opzichte van de perceelsgrens.

De bezwaren kunnen als volgt worden behandeld: 

• De aanplanting van al de groenschermen zal dienen te gebeuren in overleg met de groenambtenaar. Er dient een dicht groenscherm voorzien te worden en de hoogte van de bomen moet beperkt moeten blijven. Dit wordt verder opgelegd op niveau van de aanvraag voor de omgevingsvergunning waarin een beplantingsplan beschikbaar zal moeten zijn..
• De aanduiding van de bestaande verharding op het plan is niet correct. De huidige verharding bevindt zich meer ten noorden. Op het plan bestaande toestand staat de huidige verharding wel correct. Op het plan met de ontwikkelingen op korte termijn staat de nieuwe toestand van de verharding en die komt meer in de zuidelijke richting in de richting van de woning van de bezwaarindiener. Verkeerdelijk staat er echter in de legende ‘behoud bestaande verharding’. Uit het bezwaar is echter niet af te leiden dat betrokkene een probleem heeft met deze nieuwe verharding. 
• De inplanting van de koelmotoren dient opgenomen te worden in de aanvraag omgevingsvergunning.
• Ten opzichte van de percelen 81/B2, 81V, 81D2 wordt een hellend dak voorzien met een kroonlijsthoogte van 3m50 en een nokhoogte van 5m. Dit wordt opgenomen als voorwaarde bij dit planologisch attest.

Behandeling van de adviezen: 

• Het Departement Omgeving heeft op 8/03/2022 een gunstig advies gegeven met voorwaarden.
• De Omgevingsraad (= GECORO) heeft op 31/03/2022 een gunstig advies gegeven voor de ontwikkeling op korter termijn en geen standpunt voor de ontwikkeling op de lange termijn.
• Het Agentschap Innoveren en Ondernemen heeft op 4/4/2022 een gunstig advies gegeven.
• Het college van Burgemeester en Schepenen heeft op 4/4/2022 een gunstig advies met voorwaarden gegeven voor de ontwikkeling op korte termijn en geen advies voor de ontwikkelingen op lange termijn. Dit advies omvat het advies van de mobiliteitsdienst.
• De Deputatie van de provincie Oost-Vlaanderen heeft op 7/4/2022 gunstig advies gegeven met voorwaarden.

De omgevingsraad (GECORO) heeft op 9/05/2022 de bezwaren en adviezen beoordeeld en heeft aan de gemeenteraad een gunstig advies uitgebracht met voorwaarden voor het behoud op deze locatie en voor de ontwikkelingen op korte termijn, zonder een uitspraak te doen voor de ontwikkelingen op lange termijn. 

Het voorliggende project ligt niet in een recent overstroomd gebied of een overstromingsgebied. De aanvraag kan voldoen aan de watertoets indien de voorwaarden in het besluit van de Vlaamse regering van 05/07/2013, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, gevolgd worden.

Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dd. 15/05/2009

Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de nadere regels inzake het planologisch attest dd. 29/03/2013

Besluit van het College van Burgemeester en Schepenen dd 18/10/2021 betreffende het advies mer-screeningsnota in het kader van het planologisch attest voor de uitbreiding/nieuwbouw winkel.