Er werd een aanvraag ingediend door Tuinwijk, met betrekking tot een verkaveling met aanleg van wegenis gelegen te Lokeren, in de Ploegstraat, 3 de afdeling, sectie D, 769A2, 796L, 797C, 766C, 766/02G, 768B
Deze verkaveling is bestemd voor woningen, bestaande uit 36 loten voor eengezinswoningen en twee loten voor gemeenschapswonen.
De verkaveling voorziet te aanleg van een nieuwe straat waardoor het nodig is een beslissing te treffen nopens het tracé van de straat. De nieuwe wegenis sluit aan op de Ploegstraat.
Voor langzaam verkeer en voor hulpdiensten is er ook een verbinding naar de Vijgenstraat.
Aan de zuidkant van de projectzone wordt een groenzone voorzien.
Binnen deze aanvraag voor nieuwe wegenis, omvat de aanvraag ook een beperkte verlegging van buurtweg nr. 101 (Vijgenstraat). Op deze wijze wordt de bedding van de buurtweg zeer beperkt verplaatst naar de nieuw aan te leggen wegenis (zie rooilijnplan).
De wijziging van een weg dient door de gemeenteraad gemotiveerd te worden aan de hand van de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen: "Het decreet gemeentewegen heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen. Om deze doelstelling te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
1 de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau:
De buurtweg wordt een klein stukje verlegd om een volwaardige aansluiting aan de Ploegstraat te realiseren en een verbinding te maken met het nieuwe woonproject.
2 de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak:
De buurtweg is dienstig voor langzaam en gemotoriseerd verkeer. Daarnaast worden er ook paden voor langzaam verkeer gecreëerd binnen het project.
3 de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen:
De aanpalende percelen blijven bereikbaar. De verkeersveiligheid wordt verbeterd aangezien er ook paden worden aangelegd uitsluitend bestemd voor langzaam verkeer.
4 wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief:
Niet van toepassing.
5 bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke actíviteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
De behoeften van de toekomstige generaties worden niet aangetast omdat er geen functionele verbindingen verdwijnen.
Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 11/02/2021 tot 12/03/2021. Er werden tijdens dit openbaar onderzoek 2 bezwaren ingediend;
De bezwaren opvatten volgende elementen:
Bezwaarschrift 1:
- Er wordt een fiets- en wandelpad en wadi voorzien. Om de privacy van de woning in de Ploegstraat te verhogen zou het beter zijn om de wadi naast het perceel aan te leggen, met daarachter het fiets- en wandelpad. (opnemen in voorwaarde?)
- Omwille van de waterproblemen in het verleden vraagt men of de capaciteit van de wadi voldoende groot is en of er een oplossing komt voor de aansluiting van de riolering van de Ploegstraat aan de Heirbrugstraat.
Bezwaarschrift 2:
- Door het oprichten van het gebouw achter de woning wordt gevreesd voor een negatieve impact op de privacy. Voorwaarde opleggen van haag thv achterste perceelsgrenzen van de loten 1 tem 10 die grenzen aan de woning langsheen de Ploegstraat. Op het lot 10 dienen tevens 5 hoogstammige bomen te worden aangeplant op de achterste perceelsgrens om de privacy van de achterliggende woningen te beschermen.
De bezwaren worden als volgt behandeld:
- De ligging van de wadi en het fiets- en wandelpad kan worden opgewisseld om de privacy van de aanpalenden te verbeteren. Dit wordt in de voorwaarden aan de vergunning opgenomen.
- Aquafin heeft een gunstig advies verleend aan de aanvraag. Omdat er in het verleden wateroverlast optrad op het eind van de Ploegstraat omwille van een hoge druklijn in de riolering van de Heirbrugstraat die kon terugsteken, wordt nu voorzien de geplande ontwikkeling en de gemengde riolering van de Ploegstraat aan te sluiten op de Heirbrugstraat via een opvoergemaal. Hierdoor zou het onmogelijk moeten zijn voor het water afkomstig van de Heirbrugstraat om terug te steken naar de Ploegstraat.
- Om de privacy van de woningen in de Ploegstraat te verbeteren zal in de voorwaarden aan de vergunning worden opgelegd dat er ter hoogte van de achterste perceelsgrenzen van de loten 1 tem 10 die grenzen aan de woning langsheen de Ploegstraat een haag moeten worden aangeplant. Op het lot 10 dienen tevens 5 hoogstammige bomen te worden aangeplant.
Gelet op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening d.d. 27 maart 2009, artikel 4.2.20;
Er werd een aanvraag ingediend door Tuinwijk, met betrekking tot een verkaveling met aanleg van wegenis gelegen te Lokeren, in de Ploegstraat, 3 de afdeling, sectie D, 769A2, 796L, 797C, 766C, 766/02G, 768B
Deze verkaveling is bestemd voor woningen en bestaat uit 36 loten voor eengezinswoningen en twee loten voor gemeenschapswonen.
De verkaveling voorziet de aanleg van een nieuwe straat die aansluit op de Ploegstraat. Voor langzaam verkeer en voor hulpdiensten is er ook een verbinding naar de Vijgenstraat. Aan de zuidkant van de projectzone wordt een groenzone voorzien.
Binnen deze aanvraag voor nieuwe wegenis, omvat de aanvraag ook een beperkte verlegging van buurtweg nr. 101 (Vijgenstraat). Op deze wijze wordt de bedding van de buurtweg zeer beperkt verplaatst naar de nieuw aan te leggen wegenis (zie rooilijnplan).
De wijziging van een weg dient door de gemeenteraad gemotiveerd te worden aan de hand van de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen: "Het decreet gemeentewegen heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen. Om deze doelstelling te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
1 de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau:
De buurtweg wordt een klein stukje verlegd om een volwaardige aansluiting aan de Ploegstraat te realiseren en een verbinding te maken met het nieuwe woonproject.
2 de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak:
De buurtweg is dienstig voor langzaam en gemotoriseerd verkeer. Daarnaast worden er ook paden voor langzaam verkeer gecreëerd binnen het project.
3 de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen:
De aanpalende percelen blijven bereikbaar. De verkeersveiligheid wordt verbeterd aangezien er ook paden worden aangelegd uitsluitend bestemd voor langzaam verkeer.
4 wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief:
Niet van toepassing.
5 bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke actíviteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.
De behoeften van de toekomstige generaties worden niet aangetast omdat er geen functionele verbindingen verdwijnen.
Er werd een openbaar onderzoek georganiseerd van 11/02/2021 tot 12/03/2021. Er werden tijdens dit openbaar onderzoek 2 bezwaren ingediend;
De bezwaren opvatten volgende elementen:
Bezwaarschrift 1:
- Er worden een fiets- en wandelpad en wadi voorzien. Om de privacy van de woning in de Ploegstraat te verhogen zou het beter zijn om de wadi naast het perceel aan te leggen, met daarachter het fiets- en wandelpad. (opnemen in voorwaarde?)
- Omwille van de waterproblemen in het verleden vraagt men of de capaciteit van de wadi voldoende groot is en of er een oplossing komt voor de aansluiting van de riolering van de Ploegstraat aan de Heirbrugstraat.
Bezwaarschrift 2:
- Door het oprichten van het gebouw achter de woning wordt gevreesd voor een negatieve impact op de privacy. Voorwaarde opleggen van haag thv achterste perceelsgrenzen van de loten 1 tem 10 die grenzen aan de woning langsheen de Ploegstraat. Op het lot 10 dienen tevens 5 hoogstammige bomen te worden aangeplant op de achterste perceelsgrens om de privacy van de achterliggende woningen te beschermen.
De bezwaren worden als volgt behandeld:
- De ligging van de wadi en het fiets- en wandelpad kunnen worden omgewisseld om de privacy van de aanpalenden te verbeteren. Dit wordt in de voorwaarden aan de vergunning opgenomen.
- Aquafin heeft een gunstig advies verleend aan de aanvraag. Omdat er in het verleden wateroverlast optrad op het eind van de Ploegstraat omwille van een hoge druklijn in de riolering van de Heirbrugstraat die kon terugsteken, wordt de geplande ontwikkeling en de gemengde riolering van de Ploegstraat aangesloten op de Heirbrugstraat via een opvoergemaal. Hierdoor zou het onmogelijk moeten zijn voor het water afkomstig van de Heirbrugstraat om terug te steken naar de Ploegstraat.
- Om de privacy van de woningen in de Ploegstraat te verbeteren zal in de voorwaarden aan de vergunning worden opgelegd dat er ter hoogte van de achterste perceelsgrenzen van de loten 1 tem 10 die grenzen aan de woning langsheen de Ploegstraat een haag moeten worden aangeplant. Op het lot 10 dienen tevens 5 hoogstammige bomen te worden aangeplant.
Aan de gemeenteraad wordt gevraagd het tracé voor de wegenis goed te keuren.
Het verleggen van de buurtweg nr 101 (Vijgenstraat) wordt goedgekeurd conform het rooilijnplan.
Het tracé van de straat, vervat in de verkavelingsaanvraag, ingediend door Tuinwijk, met betrekking tot een verkaveling gelegen te Lokeren, in de Ploegstraat , 3 de afdeling, sectie D, 769A2, 796L, 797C, 766C, 766/02G, 768B, wordt vastgesteld volgens het ingediend plan, mits volgende aanpassing: De ligging van het fietspad en de wadi ter hoogte van Ploegstraat huisnummer 13 dienen omgewisseld te worden zodat de wadi tussen het perceel en het fietspad ligt en de privacy van het aanpalend perceel wordt verbeterd.
De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden uit het advies van de dienst Infrastructuur:
Algemene bemerkingen op het dossier waarmee rekening moet gehouden worden:
1 ADMINISTRATIEVE BEPALINGEN
Het stadsbestuur zal uitgenodigd worden bij alle voorafgaandelijke coördinatievergaderingen en werfvergaderingen met aannemer en/of nutsmaatschappijen alsook bij de rondgang voor de opmaak van de PV van ingebruikname voor fase 1, de voorlopige en de definitieve oplevering.
Fasering
Na uitvoering van fase 1 zal een PV van ingebruikname van de uitgevoerde werken worden opgemaakt (= geen oplevering!).
Na uitvoering van fase 2 gebeurt de voorlopige oplevering van zowel fase 1 als fase 2.
De definitieve oplevering gebeurt 2 jaar na de voorlopige oplevering voor zowel fase 1 als fase 2.
Start van de werken
Uitvoering
Daarnaast zal de stadsdienst Wegen en Rioleringen i.f.v. de latere overdracht, een bijkomend bestendig toezicht uitoefenen.
Voor de werfopvolging geldt:
PV van ingebruikname fase 1
Voorlopige oplevering (na fase 1 en 2)
Definitieve oplevering
Overdracht gronden
De metingsplannen voor de grondafstand (digitaal en op papier), de oorsprong van eigendom, de afpaling van de over te dragen gronden en de bodemattesten worden door en op kosten van de verkavelaar opgemaakt en uitgevoerd.
De kosten van de grondafstanden, met inbegrip van de registratie- en notariskosten en kosten van overschrijving op het hypotheekkantoor, vallen volledig ten laste van de verkavelaar.
2 TECHNISCHE BEPALINGEN
Algemeen
Waterafvoer
Hierbij stelt de code van goede praktijk dat slechts naar een volgende stap mag overgegaan worden als bewezen is dat de vooropgestelde maatregel technisch niet haalbaar is.
Slechts wanneer de beste beschikbare technieken geen van de voornoemde afvoerwijzen toelaten, mag het hemelwater overeenkomstig de wettelijke bepalingen worden geloosd in de openbare riolering.
Eventueel wordt een houten beschoeiing voorzien (hoogte ½ van de totale hoogte van de gracht), daarboven komt een talud 4/4.
Op de plannen moet de maaiveldniveau ’s van de aanpalende percelen worden meegegeven zodat hier naartoe gewerkt kan worden. Bij ondiepe percelen dient erover gewaakt dat eventuele terrassen lager worden aangelegd dan de vloerpas zodat deze, en de rest van de tuin, niet hoger worden aangelegd als de aanpalende percelen.
Ingeval de regenwaterafvoer van de woning voorzien wordt naar een afwateringssloot is geen regenwateraansluitputje nodig. In dat geval moet de sloot ter hoogte van de afvoerbuis uitbekleed worden
Wegenis
Gezien de infiltratienota aangeeft dat er enkele zones niet goed infiltreren, voldoet de voorziene opbouw/bestrating niet. Verwacht wordt dat er schade zal optreden. Het studiebureau wordt gevraagd om voor de locaties waar waterdoorlatende verharding voorzien wordt de te beschouwen parameters nakijkt en een opbouw te voorzien die duurzaam en conform de voorschriften van het O.C.W. is.
Groenaanleg
Nutsvoorzieningen
De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden
uit het advies van de dienst mobiliteit:
- Een wandelpad wordt voorzien door de groenzone om een korte verbinding naar het pad richting Heirbrugstraat te creëren.
- Op schooldagen kan er binnen het tijdsvenster 7u30 tot 8u30 geen werftransport van en naar het project gebeuren.
- Bestuurders van de hoofdaannemer en de onderaannemers passen met elk voertuigtype hun rijgedrag aan in deze drukke verblijfsomgeving!
- De gevraagde vaste signalisatie wordt geplaatst door de verkavelaar.
De hierbij gevoegde infrastructuurplannen, bestek en raming voor de weg- en rioleringswerken in de verkaveling goed te keuren en aan te vullen met volgende voorwaarden
uit het advies van de groenambtenaar en nav de ingediende bezwaren:
- Waardevolle bomen, die gezond en veilig staan, moeten behouden blijven voor zover ze op een positie staan die een duurzame toekomst toelaat. Indien er een overlapping zou zijn van een bestaande boom met de ontworpen positie van een nieuw te voorziene boom, dan hebben desgevallend de gezonde veilig staande waardevolle bomen voorrang en moeten die behouden worden.
- Alvorens met de vellingswerken (bouwrijp maken) te starten moet de leidend ontwerper / projectleider een rondgang voorzien met de groenambtenaar voor de beoordeling en de aanduiding van de te behouden bomen. Hierzonder kunnen de vellingen niet starten.
- Alle mogelijke voorzorgsmaatregelen ter bescherming van de waardevolle te behouden bomen moeten genomen worden.
- Ter hoogte van de achterste perceelsgrenzen van de loten 1 tem 10 die grenzen aan de woning langsheen de Ploegstraat moet een groenblijvende haag (hoogte 2m) worden aangeplant. Op het lot 10 dienen ter hoogte van de achterste perceelsgrens tevens 5 hoogstammige bomen te worden aangeplant.
De eigenaar van de verkaveling is gehouden de gronden tussen de rooilijnen, samen met de infrastructuurwerken en nutsvoorzieningen, aan de stad over te dragen. De overdracht gebeurt vrij en onbelast en zonder kosten voor de stad, om niet aan haar af te staan bij de voorlopige oplevering van de laatst uit te voeren werken. Deze overdracht zal gebeuren nadat de stad zijn goedkeuring heeft gehecht aan het proces-verbaal van voorlopige oplevering van de laatste fase. De afgevaardigde van de stad zal daartoe op de voorlopige aanvaarding uitgenodigd worden. De eigenaar van de verkaveling zal instaan voor het aanduiden van een notaris en de kosten voor de notariële akte dragen.
Alle zones die overgedragen dienen te worden dienen tot TEGEN de perceelsgrens met de aanpalende percelen te gebeuren.
De verkavelaar verbindt zich er toe om de wegenis- en rioleringswerken als opdrachtgever te blijven opvolgen tot en met de definitieve oplevering. Hij zal alle prestaties leveren of kosten dragen die noodzakelijk zijn tot het PV van definitieve oplevering is opgemaakt en door het stadsbestuur aanvaard is.